اجاره خانه چقدر قد کشیده است؟

یک کارشناس مسائل اقتصادی گفت: «در بازار اجاره مسکن در سال جاری در پاره ای از موارد که بستگی به متراژ مسکن دارد، افزایش اجاره بهای مسکن کوچک تا 55 یا 60 درصد و در مسکن های با متراژ بالاتر این افزایش 30 تا 35 درصد بوده است.»

به گزارش فرارو، وزیر راه و شهرسازی روز گذشته درباره نگرانی مردم از افزایش اجاره‌بها در سال 91 گفت: «کسی نگران این موضوع نبوده و رسانه‌ها اصرار بر نگرانی دارند. سه سال است که به مردم این اطمینان را می‌دهم که قیمت اجاره افزایش نمی‌یابد.»

این صحبت های وزیر راه و شهرسازی در حالی بیان می شود که افزایش اجاره بها در ماه های اخیر کاملا آشکار بوده است. نیکزاد در حالی اظهار می دارد که سه سال است اجاره بها افزایش نیافته که آمارهای رسمی خلاف این ادعا را نشان می دهد.


مرکز آمار ایران اردیبهشت امسال در گزارشی عنوان کرد متوسط قيمت خريد و فروش مسکن در تهران در پاييز سال گذشته 12.1 درصد و اجاره بها 24.9 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشته است.

دکتر سید حسین قاسمی کارشناس مسائل اقتصادی گفت: «نگاه مسئولین اجرائی در بخش مسکن با واقعیت های جامعه تطبیق ندارد، اگر بخواهیم تحلیل منطقی از وضعیت مسکن در سال جاری و برنامه چهارم توسعه بدهیم باید شاخص های توسعه را در تولید مسکن و همچنین ارزیابی خود را از بازار مسکن بطور جداگانه ارائه دهیم؛ زیرا در برنامه ها ممکن است ما در تولید مسکن از یک موفقیت نسبی برخوردار باشیم اما این بدین معنا نیست که در بازار مسکن برنامه های دولت توانسته است نیاز تقاضا را به نحو مطلوب مدیریت کرده باشد.»

وی ادامه داد: «در مقایسه قیمت مسکن در بخش تولید افزایش قیمت کمی بیشتر از 25 درصد می باشد اما قیمت مسکن در بازار تقاضا افزایشی معادل و یا کمی بیش از 50 درصد را داشته است و طبیعی است تاثیرات این دو قیمت هم در سبد خانوار و در تعیین افزایش سطح عمومی قیمت ها نیز متفاوت خواهد بود.»

قاسمی در پاسخ به این سئوال که تاثیر این افزایش در دو بخش مذکور چه خواهد بود و پیامدهای اقتصادی آن چیست گفت: «در صنعت ساختمان و قیمت های تولید مسکن که در سال جاری با افزایش 25درصدی روبرو بوده ایم، مسکن نقش کالای سرمایه ای را دارد و افزایش قیمت متاثر از افزایش نرخ تورم تعریف شده دولت است؛ زیرا دولت نیز خود تولید کننده انبوه مسکن شده است اما این میزان افزایش، الزامی برای اعمال قیمت و یا کنترل آن در بازار مصرف به وجود نمی آورد. زیرا در بازار اولا دولت تعیین کننده قیمت مسکن نمی باشد ثانیا بازار عرضه و تقاضا از مکانیسم های نرخ بهره سرمایه گذاری تبعیت نمی کند و برای تعیین سود خود علاوه بر سود سرمایه گذاری تولیدمسکن، سود دیگری را بر قیمت مسکن می افزاید که سود حاصل از سرمایه گذاری نقدینگی بازار است که معمولا مسکن را می خرد تا در زمان مناسب تر به فروش برساند که علاوه بر این سود باید سود دلالی برای یک دست گردش به آن اضافه گردد.»

وی افزود: «در این حالت ما شاهد هستیم مسکن تا به دست مصرف کننده برسد چون سودهای مختلفی بر قیمت تمام شده اضافه می گردد همانند شرایطی که در طول سال جاری در بازار مسکن داشته ایم مواجهه با افزایشی بیشتر از 50 درصد می شویم که البته این افزایش ها با بزرگ بودن و یا کوچک بودن مسکن نسبت مستقیم دارد. چنانکه در واحدهای کوچک پارچه این افزایش در برخی مناطق شهری حتی بیشتر از 50 درصد است.»

قاسمی گفت: «در کشور ما وضعیت بازار مسکن از صنعت مسکن بسیار متفاوت است. یعنی در صنعت مسکن امروز می بینیم شرایط بازار دچار رکود است و صنعت مسکن رشد مطلوبی ندارد به این دلیل که شرایط اقتصادی کشور به نحوی است که معمولا صنعت مسکن در بخش مسکن کوچک پارچه بیشتر جنبه کالای سرمایه ای پیدا کرده است و همین باعث شده یک رقم قابل توجه ای به قیمت صنعت مسکن اضافه شود که این افزایش با نرخ تورم کشور قابل مقایسه نمی باشد.»

وی ادامه داد: «مثلا ما در صنعت مسکن حدود 25 درصد افزایش قیمت را داشته ایم، اما در بازار مسکن که فضای عرضه و تقاضا تابعی از شرایط اقتصادی است و این شرایط نیز ممکن است در برخی مواقع حتی از شرایط سیاسی نیز متاثر شود؛ قیمت مسکن را تا بیش از 50 درصد افزایش داده است؛ طبیعی است که بازار تقاضا تابع شرایط عرضه است. ما در بازار تقاضا علی رغم اینکه عرضه مسکن مهر در بخش تولید مسکن فعالیت وسیعی داشته است اما همواره آثار بسیار ضعیفی در بازار مسکن مشاهده می شود و تاثیر گذاری قابل توجهی از عرضه تولیدات مسکن مهر را در بازار شاهد نیستیم.»

وی افزود: «علت عمده این موضوع هم این است که بازار مسکن به هر حال با شرایطی که خواسته می شود خیلی متناسب با خواست و رجحان بازار نیست و به عبارتی دستگاه های اجرائی آنچه خود می خواهند تولید می کنند در حالی که خواست بازار بسیار متنوع تر از آن چیزی است که دولت به بازار تقاضا عرضه می کند، به همین جهت وقتی ما در بازار تقاضای بیشتری داریم و دولت نمی تواند این نیاز را تامین کند و از طرفی سرمایه گذاری در بخش خصوصی تولید مسکن به لحاظ رکود سنواتی که در این بخش وجود داشته و هنوز هم تا حدودی آثار این رکود به چشم می خورد، بخش خصوصی تمایل به حضور در تولید مسکن ندارد در حالی که همین بخش خصوصی در بازار مسکن حضوری فعال دارد و می بینیم که بازار مسکن دچار یک تقاضای زیاد است و عرضه نمی تواند پاسخگو باشد.»

قاسمی در خصوص تاثیر این افزایش قیمت ها در بخش اجاره بها گفت: «طبیعتا اجاره بها در این خصوص مقدار قابل توجه ای افزایش پیدا می کند. رابطه این موضوع هم بدین صورت است که وقتی بازار مسکن روز به روز افزایش قیمت دارد دیگر ما معیار و ملاک بازار اجاره را در حد و حدود 25 درصد صنعت مسکن و50 درصد بازار مسکن نمی بینیم و این موضوع از سود تولید در بخش مسکن تبعیت نمی کند و شاهد هستیم همین افزایش و گرانی در اجاره بها به شکل قوی تری خود را نشان می دهد. در بازار اجاره مسکن در سال جاری در پاره ای از موارد که بستگی به متراژ مسکن دارد، افزایش اجاره بهای مسکن کوچک پارچه گاها تا 55 یا 60 درصد و در مسکن های با متراژ بالاتر این افزایش 30 تا 35 درصد بوده است.»

وی ادامه داد: «این میزان از افزایش اجاره بها نقش قابل توجهی در هزینه زندگی خانوارها خصوصا خانوارهای شهری دارد. ما نمی توانیم بگوییم اجاره بها تاثیری در شرایط زندگی مردم ندارد. اجاره بها و قیمت مسکن یکی از فاکتورهایی است که در سبد تعیین شاخص نرخ تورم و یا افزایش قیمت ها منظور می گردد و قابل ارزیابی است. اگر بخواهیم این موضوع را از سبد خانوار حذف بکنیم شاید بشود سبد خانوار را مقداری راحت تر تحلیل کرد، ولی در هزینه خانوار شهری اکنون اجاره مسکن بیش از 70 درصد از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.»

وی افزود: «خصوصا در حوزه اجاره نشینی که خانوارهای جوان شهری ناگزیر به پذیرش افزایش قیمت ها می باشند برخی از این خانوارها ناگزیر به روی آوردن به دو یا سه فعالیت برای تامین درآمد و امرار معاش هستند و گروهی نیز برای تحمل بار هزینه پذیرفته اند که در شهرک های اقماری تهران زندگی کنند که این امر بار هزینه ای بسیاری را بر مدیریت شهری تحمیل می کند و این موضوعی است که دولت با گفتن آمارهایی که طبیعتا با واقعیت متفاوت است شرایط را برای تمامی خانوارها یکسان می بیند و این در شرایطی است که اگر مبلغ یارانه ها را چهار برابر کنند باز خلاء افزایش قیمت اجاره بها را پوشش نمی دهد.»

این تحلیل گر مسائل اقتصادی گفت: «ما در صنعت مسکن باید یک نگاه داشته باشیم و به بازار مسکن یک نگاه دیگر. در بازار مسکن نوع تقاضا شرایط متفاوتی را از بخش تولید طلب می کند که طبیعتا در حوزه اجاره بها ما نمی توانیم افزایش قیمت را به همان نحو ببینیم. در حال حاضر بیشترین فشار به خانواده ها و خصوصا خانوارهای شهری در دهک های پایین جامعه از ناحیه اجاره بهای مسکن ایجاد می شود، که بعضا از 70 درصد هم تجاوز می کند و به طور طبیعی ما اگر بخواهیم این سهم را در سبد خانوار دخالت بدهیم، می بینیم که در خیلی از موارد رشد نرخ تورم جاری در کشور ظرف ده ماه گذشته به هیچ عنوان یک منحنی منطقی را دنبال نکرده است و این عدم رشد منطقی منحنی در نرخ تورم نشانه ناکارآمدی نظام اقتصادی ما در بخش های اجرایی خصوصا مسکن است.»

قاسمی گفت: «شاید یکی از امور با اهمیت در زمان باقی مانده مجلس هشتم توجه به کنترل و نظارت بر عدم افزایش قیمت ها خصوصا اجاره بها و قیمت مسکن است. اگر این عدم کنترل همچنان ادامه یابد و در سال آتی با آثار روانی افزایش دستمزدها قرار باشد افزایش دیگری همچنان سبد هزینه خانوار را بیشتر نماید، آثار روانی این افزایش ها برای بسیاری قابل تحمل نیست و شاید بر ضرورت عدم اجرای مرحله دوم طرح هدفمندسازی یارانه بیافزاید.»

وی در پایان گفت: «به هر حال با اجرای این مرحله هزینه خدمات خصوصا هزینه خدمات حمل و نقل و ترافیک شهری که با افزایش 15درصدی بودجه شهرداریها در بخش های جاری و عمرانی همراه است، عدم ثبات قیمت ها دستاوردی سنگین در آغاز فعالیت مجلس نهم برای نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی خواهد بود. مجلسی که از هم اکنون می توان گفت که اگر نظام اقتصادی در فرآیند مطلوبی قرار نگیرد، باید آغاز مجلس را با بازنگری در ساختارهای اقتصادی آغاز نماید و طبیعی است این امر لزوم و ضرورت کار کارشناسی را هم در مجلس و هم در دولت بیش از پیش می نماید.»