خانه‌های خالی با مالیات پر می‌شوند؟!

جوان آنلاین نوشت: وزیر راه و شهرسازی از اعتقاد دوباره خود به اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه و معاملات مکرر خبر داده و گفته است که درتمام دنیا «اخذ مالیات» از موارد مورد اشاره تجربه شده و در ایران نیز این موضوع پیگیری خواهد شد.
 
علی نیکزاد برای چندمین بار بر این خواسته خودپای فشرده و از مطالعه مشترک وزارتخانه متبوع خود با کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در زمینه نحوه کنترل بازار مسکن با بهره‌گیری از ابزارهای مالیاتی خبرداده و وعده داده که تا پایان کار دولت دهم اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه را مصوب خواهد کرد.
 
تأکید وزیرراه و شهر‌سازی شاید نشأت گرفته از رشد خانه‌های خالی از سکنه و پیشی گرفتن تعداد آن از سرعت ساخت و ساز در پنج سال گذشته باشد؛ تعداد واحد‌های مسکونی از 15 میلیون و 900 هزار واحد در سال 85 به 20 میلیون واحد در سال90 افزایش یافته که این رقم خود مبین رشد 8/25 درصدی است.

بر همین اساس، از تعداد رقم مذکور، یک میلیون و 666 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود داشته که از این تعداد 400 هزار واحد آن در پایتخت قرار دارد.

صرف‌نظر از دلیل بیان چند‌باره این موضوع طی یک‌سال اخیر توسط وزیرراه و شهرسازی اما آیا به راستی مشکل حاکم بر بازار پیچیده مسکن کشور اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه سابقه‌ای 16 ساله دارد، طرحی که زمزمه اجرای آن برای مدتی در دستور کار قرارگرفت اما به دلیل کسب نتایج ناموفق فرصت جدی چندانی برای اجرا نیافت.

بررسی کارنامه اجرای این طرح مبین این امر بوده که هرگاه بازار مسکن دچار افت و خیز‌های جدی شده طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به صدر اخبار کشیده شده و گرانیگاه عمده طرح آن نیز دایر بر مبارزه با احتکار مسکن در کشور بوده که سبب شده وزرای دولت، نمایندگان مجلس شورای اسلامی، سازندگان و کارشناسان عرصه ساخت و ساز به صف‌آرایی درمقابل یکدیگر پرداخته و هر یک در له یا علیه این موضوع داد سخن برانند.
 
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی ازسکنه، اخذ مالیات را به ابزاری کنترلی تشبیه کرده‌اند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، افت تورم ناشی ازگرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم مبدل خواهد شد.

در مقابل اما مخالفان اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه با استناد به این اصل مهم که در دین مبین اسلام، تصرف در اموال دیگران آن هم بدون اذن مالک حرام و از نظرقانونی ممنوع بوده اذعان دارندکه دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال خواهد داشت؛ ادله‌ای که با عنایت به تجربه ناموفق دولت در راستای اعلام شماره تماسی برای اعلام و شناسایی خانه‌های خالی از سکنه توسط شهروندان در دو سال اخیر سبب شده تا طعم تلخ شکست برای مجریان، تنها رهاورد اجرای این طرح باشد.
 
هرچند که مدیران وزارت راه و شهرسازی همواره بدون پرداختن به حواشی، با اعلام شناسایی حدود 300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه همچنان کوشیده‌اند تا خود را مصر بر پیگیری این طرح جلوه دهند.
دلیل دیگر مخالفان، تزریق شوک ناشی از اعلام اخذ مالیات از خانه‌های خالی ازسکنه بوده که به واسطه طرح قطعی این موضوع، نه تنها سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع شده بلکه منجر به افت اشتغال و سردرگمی شدید در صنعت ساختمان خواهد شد.
 
دورخیز مجلس برای اخذ مالیات
 
مهم‌ترین اقدامی که درچند سال اخیر برای قانونمندکردن اخذ مالیات از خانه‌های خالی ازسکنه درمجلس برداشته شد به سال 86 بازمی‌گردد، زمانی که 39 نفر از بهارستان‌نشینان با هدف کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها، طرحی با عنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات برخانه‌های خالی» با قید یک فوریت و در سه ماده تقدیم مجلس کردند.

طرحی که با مخالفت شدید نمایندگان مواجه و برای بررسی به صورت عادی به کمیسیون قضایی و حقوقی ارجاع شد، اما هیچگاه از سد تصویب نمایندگان مجلس عبور نکرد.

بر اساس طرح مورد اشاره، مهم‌ترین ابزار وضع مالیات بر مسکن‌های خالی از سکنه در ماده سه طرح واگذاری زمین و وضع مالیات برخانه‌های خالی از سکنه قرارگرفت که به مدت یک‌سال خالی از سکنه‌اند؛ البته درصد اخذ مالیات دو برابر درصد مالیات اجاره مسکن براساس ارزش منطقه‌ای اجاره مسکن تعیین شد. وجود اجاره‌نامه مورد تأیید سازمان امور مالیاتی قرینه مسکونی بودن مسکن به شمار رفته و شهرداری‌ها هم مکلف بودند اقدام به شناسایی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه کنند و اطلاعات مربوطه را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهند.

همچنین ادارات برق، آب، گاز و مخابرات هم موظف به همکاری برای شناسایی خانه‌های خالی شدند.
 
خیز دوم، شورای عالی استان‌ها
 
درست چند سال پس از طرح پیشین اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، این بار شورای‌عالی استان‌ها شانس خود را امتحان و در اقدامی پیشدستانه، در راستای بازکردن دست شهرداری‌ها، طرح اخذ عوارض اضافی از املاک بدون استفاده را به مجلس شورای اسلامی تقدیم کرد تا این طرح با هدف تأمین بخشی از منابع مالی لازم برای ارائه خدمات شهری درکلانشهرها ازجمله تهران توسط مالکان ساختمان‌های بدون مصرف تأمین شود. این بار، شورای‌عالی استان‌ها درطرح پیشنهادی خود تأکیدکردکه این خانه‌های خالی ازسکنه باعث فشارتقاضا بر بازار مسکن و در نهایت عامل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها شده که اخذ چهاردرصد عوارض نوسازی بیشتر از مالکان آنها امری ضروری است.

اما این دلایل نیز نتوانست مجلس را برای تصویب این طرح قانع کند و مجلس شورای اسلامی هم برای این مخالفت خود پنج دلیل محکم برشمرد که درصدرآنها مخالفت انبوه‌سازان با اجرای این طرح به خوبی خودنمایی می‌کرد.

کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درعین مخالفت، راهکار پیشنهادی خود برای مبارزه با احتکارمسکن خانه‌های خالی از سکنه را دایر بر بخشودگی مالیاتی درآمد حاصله مالکان از محل اجاره این مسکن‌ها به مستاجران نیازمند عنوان کرد.
 
تقاضای واقعی در بازار مسکن
 
بر اساس آمارهای شبه رسمی، به طور متوسط سالانه بالغ بر900 هزار ازدواج در کشور رخ می‌دهد که این ازدواج‌ها متقاضی واحد مسکونی ملکی درآینده و استیجاری درحال حاضرخواهند بود، پس نیاز به مسکن در کشور با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان رخداد ازدواج‌ها طی سال‌های برنامه پنجم توسعه اقتصادی و کمبود ناشی از رسوب تقاضای سال‌های گذشته، این اعداد را به رقم یک میلیون و 685 هزار واحد مسکونی درسال رسانده هرچند که حجم تولید سالانه مسکن درکشور معادل نیمی از رقم مورد اشاره یعنی حدود 840 هزار واحد مسکونی بوده است.
 
به نظر می‌رسد یکی از اتفاقاتی که هیچگاه از سوی سازندگان و فعالان بازار مورد تکذیب قرار نگرفته دست به دست شدن تعداد زیادی از آپارتمان‌های خالی از سکنه موجود نزد دلالان بوده و یکی از دلایل رشد غیر متعارف قیمت مسکن در سال گذشته دلال بازی دلالان بوده است که همین امر، اخذ مالیات از معاملات مکرر یکی از مقررات مندرج در قانون ساماندهی مسکن را در اذهان متبادر می‌کند. اتفاقی که هنوز رخ نداده و به نظرمی رسد عزم جزمی هم برای اجرای آن وجود ندارد.

براساس اعلام دست‌اندرکاران صنعت ساختمان، وجود پنج درصد مسکن خالی از سکنه در هر شهر برای تسهیل در امر جابه‌جایی و خرید و فروش املاک امری ضروری بوده بنابراین با توجه به وجود 3 میلیون واحد مسکونی موجود در پایتخت و خالی بودن نزدیک به 400 هزار واحد مسکونی به نظرمی‌رسد که نسبت خانه‌های خالی به کل واحد‌های موجود در پایتخت معادل10 درصد باشد.
 
بر این اساس احتمال دارد که پس از سال‌ها انتظار سرانجام درصد واحد‌های مسکونی خالی از سکنه از خط مجاز عبور کرده باشد؛ اتفاقی که در درون خود آبستن اتفاقات دیگر خواهد بود.

بنابراین چنانچه دولت قصد دارد با اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به جولانگاه دلالان در صنعت ساختمان پایان داده و از این طریق به احتکار مسکن پایان دهد بی‌شک این صنعت در مقابل این تصمیم مقاومت کرده و با توجه به سهم ناچیز دولت درصنعت ساخت و ساز، صنعتی که گردش مالی سالانه آن به 50 هزار میلیارد تومان رسیده و 1200 زیرگروه شغلی یا به عبارت بهتر70 درصد اشتغال کشور نیز زیر چتر این صنعت به حیات خود ادامه می‌دهند فرجامی موفق برای دولت متصور نخواهد بود.

به نظر می‌رسد بهترین راهکار برای کسب درآمد برای دولت در این بازار و حذف دلال بازی و ساماندهی بازارعرضه و تقاضای مسکن، لحاظ کردن عوامل تشویقی و نه تنبیهی، پاسخگویی به تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن و اخذ مالیات از معاملات مکرر باشد نه اخذ مالیات از خانه‌های خالی. با توجه به تعیین تکلیف بودجه سال 92 درمجلس شورای اسلامی احتمال دارد تصویب اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به عمر دولت دهم وصال ندهد بنابراین به نظر می‌رسد چنانچه این طرح هم از تصویب مجلس شورای اسلامی عبورکند این دوئل یک بازنده بیشتر نخواهد داشت مگر اینکه دولت قید اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه را زده و اخذ مالیات از معاملات مکرر را به جریان اندازد؛ امری که کفه ترازوی طرفداران آن بر کفه مخالفان آن خواهد چربید.