.png "عصر ایران")
۰۸ دی ۱۴۰۳
به روز شده در: ۰۸ دی ۱۴۰۳ - ۰۲:۱۲
علی علیپور: چه در پرتغال و چه در ایران VAR ولم نمی‌کند! (فیلم) فصل طلایی پیش خرید در بازار مسکن
تنظيم قرارداد پيشخريد مسكن سخت‌ترين نوع قرارداد است، به خاطر اينكه در اين قرارداد درباره ملكي صحبت مي‌شود كه فعلا وجود خارجي ندارد بلكه قرار است به موجب اين قرارداد، ملك ساخته شود.
گرچه این روزها بازار معاملات مسکن به‌خصوص در بخش خرید و فروش کم‌رونق‌ترین روزهای خود را پشت سر مي‌گذارد اما، هنوز هم در بخش‌هايي از این بازار فعالیت‌هايي انجام مي‌شود که رونق نسبی خود را مدیون سردی موجود در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده مصرف است.
پیش‌فروش واحدهای مسکونی، به‌عنوان یکی از رایج‌ترین شیوه‌هاي معاملاتی در بازار مسکن، از جمله این روش‌ها است که هرچند این روزها ابهام موجود در خصوص آینده بازار مسکن، از تعداد این نوع معاملات نیز کاسته است اما هنوز، این شیوه نسبت به معاملات معمولی واحدهای نوساز یا چند سال ساخت در بازار مسکن، از رونق نسبی برخوردار است.
این در حالی است که این روزها به علت کاهش قدرت خرید مردم برای معامله یک واحد مسکونی نوساز یا کم سن و سال، با توجه به حبابی بودن قیمت‌هاي پیشنهادی مالکان و همچنین نبود فروشنده واقعی در بازار، متقاضیان بازار مسکن ترجیح مي‌دهند مسکن مورد نیاز خود را با تحمل زمان بیشتر اجاره‌نشینی، پیش خرید کنند.
از سوی دیگر، شواهد موجود در بازار مسکن حاکی است كه هم‌اکنون قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی پیش‌فروشی، حدود 500 هزار تومان با واحد نوساز اختلاف قیمت دارد؛ این فاصله قیمتی و همچنین شیوه اقساطی پرداخت هزینه‌هاي ساخت تا زمان آماده شدن واحد مسکونی، برای بسیاری از خریداران که قدرت خرید پایین‌تری دارند و قادر به تامین یکجای ارزش کل واحد مسکونی آماده نیستند، مناسب به نظر مي‌رسد.
از طرف دیگر، سازندگان واحدهای مسکونی که هم‌اکنون به دلیل عدم شفافیت قیمت‌ها در بازار مسکن، افزایش هزینه‌هاي ساخت و امید به گران‌تر شدن واحدها، از فروش واحدهای آماده خود اجتناب مي‌کنند، این روزها ترجیح مي‌دهند برای تامین مالی پروژه‌هاي جدید خود از شیوه پیش‌فروش استفاده کنند.
به این ترتیب، آنها با این شیوه علاوه بر اینکه بازار پرمتقاضی‌تری در اختیار دارند و جلوی ضرر و زیان احتمالی خود را در نتیجه افزایش احتمالی قیمت واحدهای آماده در آینده مي‌گیرند، بیکار هم نمي‌مانند و با سرمایه‌اي که اغلب از وجوه پیش‌فروش واحدها عایدشان مي‌شود، ساخت‌وساز تازه‌اي را آغاز مي‌کنند.
به این ترتیب، هم‌اکنون که شرایط قیمت‌ها و معاملات در بازار مسکن مبهم و راکد است، پیش‌فروش شیوه مناسبی برای خانه‌دار شدن کسانی که قدرت خرید پایین‌تری دارند و همچنین بیکار نماندن سازنده‌ها محسوب مي‌شود.
اما، در حال حاضر، شرایط پیش فروش و همچنین واحدهایی که تحت عنوان واحدهای پیش فروشی به بازار مسکن عرضه مي‌شوند نیز متناسب با شرایط معاملات در بازار مسکن تعیین مي‌شود که در ادامه به مهم‌ترین آنها اشاره مي‌شود.
پیش‌فروش به نفع کیست؟
به طور کلی، پیش‌فروش از معدود شیوه‌هاي معامله مسکن محسوب مي‌شود که در صورت التزام به تمام اصول قانونی، همچنین رعایت شرط انصاف از جانب سازندگان و عمل به تعهدات در زمان تعیین شده از جانب طرفین، هم به سود خریدار است و هم به سود سازنده.
این در حالی است که در شرایط فعلی که به دلیل کاذب بودن قیمت‌ها در بازار مسکن و نبود خریدار و فروشنده واقعی، عملا معامله‌اي در بازار مسکن صورت نمي‌گیرد و اگر هم صورت گیرد حاشیه سود و زیان برای خریدار و فروشنده مبهم است (احتمال زیان دیدگی یکی از طرفین)، پیش فروش شیوه ایمن‌تری برای خریدار و سازنده به حساب مي‌آید.
پيشخريد؛ بندبازي در بازار مسكن
پيشخريد مسكن نوع متفاوتي از انواع معاملات ملك به حساب مي‌آيد كه در آن، فرد پيش‌خريدار در مقايسه با خريدار معمولي، از امتيازات مالي ويژه‌اي برخوردار مي‌شود و در عين حال، نسبت به همان خريدار معمولي – خريدار معمولي در بازار مسكن فردي است كه در ازاي دريافت يك واحد مسكوني كامل و آماده مصرف، كل ارزش معامله را به‌صورت نقد و يكجا به فرد فروشنده تحويل مي‌دهد- بابت معامله‌اي كه انجام مي‌دهد ريسك فوق‌العاده زيادي را بايد تحمل كند!
در معامله پيشخريد مسكن، فرد پيش‌خريدار در ازاي يك واحد مسكوني در حال ساخت، مبلغي را به‌صورت بيعانه به سازنده ساختمان كه در نقش پيش‌فروشنده در معامله حاضر مي‌شود، پرداخت مي‌كند و اين دو در قراردادي كه در بنگاه‌املاك يا دفترخانه تنظيم و امضاء مي‌كنند، به يكديگر متعهد مي‌شوند كه در ازاي تكميل فرآيند ساخت آن واحد، مابقي مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحويل داده شود.
در گذشته – مثلا 20 تا 25 سال پيش- در تهران خبري از پيشخريد و پيش‌فروش نبود و اصلا نيازي در بازار مسكن به پيشخريد احساس نمي‌شد. در آن زمان، بانك‌ها به جاي آنكه منابع خود را صرف تجارت و كارهاي سودده كنند يا مجبور باشند به دستور دولت به فلان طرح زيان‌ده تسهيلات تكليفي پرداخت كنند، قسمت قابل‌توجهي از وام‌هاي بانكي را براي خانه‌دار شدن خانوارهاي فاقد مسكن، هزينه مي‌كردند، طوري‌كه در دهه 60، بسياري از دستگاه‌هاي دولتي و نهادهاي غيردولتي با تشكيل تعاوني مسكن براي كارمندان و خريد زمين از دولت در بهترين مناطق تهران، موفق شدند معادل 60 تا 70 درصد قيمت ساخت آپارتمان‌ها را از بانك، تسهيلات بگيرند، به‌طوري‌كه هنوز برخي از همين تعاوني‌ها دارند اقساط 10 هزار توماني خود را به بانك بازپرداخت مي‌كنند!
در آن دوران كه «خريد مسكن» روياي خانواده‌ها نبود و افراد به‌راحتي از طريق تعاوني‌هاي مسكن صاحب مسكن مي‌شدند، بازار پيشخريد و پيش‌فروش شكل نگرفته بود.
چه شد پيشخريد مد شد؟
اما در سال‌هاي اخير رشد بي‌رويه قيمت مسكن از يك‌سو، ممنوعيت بانك‌ها در پرداخت وام مسكن از سوي ديگر و همچنين سودجويي شديد سازنده‌ها و بسازوبفروشها همگي دست به دست هم داده تا بين قدرت خريد مسكن و قيمت مسكن در تهران فاصله‌اي حداقل 35 ساله انداخته شود!
در تهران در حالت خوش‌بينانه اگر يك خانوار حقوق‌بگير بتواند ماهانه يك ميليون پس‌انداز كند، بعد از 35 سال مي‌تواند يك واحد مسكوني 70 متري با قيمت متري 5 ميليون تومان را خريداري كند، البته اين به شرطي است كه قيمت مسكن تا 35 سال آينده، در حد همين متري 5 ميليون تومان ثابت بماند يا اينكه قيمت مسكن و ميزان دستمزد به يك نسبت افزايش پيدا كنند.
در حال حاضر متقاضيان مسكن در بازار به خاطر آنكه محاسبات فوق را غيرواقعي مي‌دانند و مي‌دانند با پس‌انداز ماهانه هرگز نمي‌توانند براي خريد مسكن اقدام كنند، راه چاره ديگري را انتخاب كرده‌اند.
اين راه از بازار پيش‌فروش عبور مي‌كند و اگر چه ريسك و خطر و كلاهبرداري و فريبكاري در چنين بازاري فوق‌العاده زياد است، اما فعلا تنها مسير صاحب‌خانه شدن خانوارهاي تهراني و ديگر كلان‌شهرهاي كشور محسوب مي‌شود.
بسازوبفروشها تشنه پيش‌فروش!
اما چرا سازنده‌ها و بسازوبفروشها هم در سال‌هاي اخير وسوسه پيش‌فروش پيدا كرده‌اند؟
واقعيت اين است كه بسازوبفروشها در تهران با سوءاستفاده از شرايطي كه تحت‌تاثير رفتار انفعالي دولت در بازار مسكن شكل گرفته، نبض اين بازار را كاملا در دست گرفته‌اند.
بسازوبفروشها در دو، سه سال اخير هر آنچه را كه ساخته‌اند، احتكار كرده‌اند و عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به بازار را از مسير «قيف» دارند هدايت مي‌كنند!
اين سازنده‌ها از هر 10 واحد مسكوني كه احداث مي‌كنند، حداكثر 4 يا 5 واحد را مي‌فروشند و مابقي را براي مدت نامعلوم به‌صورت خالي نگهداري مي‌كنند تا به بالاترين قيمت، بتوانند عرضه كنند.
تعداد خانه‌هاي خالي در تهران در سال گذشته در مقايسه با سال90 با 50 درصد افزايش از 300 هزار واحد به 450 هزار واحد مسكوني رسيد و اين نشان مي‌دهد كه دولت با تاخير طولاني مدتي كه در طراحي ابزار مالياتي براي مقابله با احتكار مسكن ايجاد كرده، عملا دست محتكران را براي احتكار بيشتر و ايجاد فضاي كاذب كمبود مسكن فروشي در بازار باز گذاشته است.
اين معضل باعث شده قيمت مسكن هر سال حداقل 30 تا 40 درصد نسبت به سال قبل افزايش پيدا كند، چون در مقابل افزايش سالانه تقاضاي مسكن در تهران – سالي حدود 100 هزار تقاضاي جديد ناشي از ازدواج وارد بازار مسكن مي‌شود- ميزان عرضه فوق‌العاده محدود شده است.
به همين خاطر، بسازوبفروشها براي تامين مالي ساخت‌وسازهاي جديدشان، مجبور هستند تعدادي از واحدهاي در حال ساخت را پيش‌فروش كنند.
به بيان ديگر، اگر بسازوبفروشها در حالت طبيعي هر آنچه را احداث مي‌كنند بلافاصله عرضه كنند، نيازي به پيش‌فروش ندارند، اما سودي كه در خانه‌هاي خالي نهفته است، آنها را به سمت بازار پيش‌فروش سوق داده است.
پس در شرايط كنوني هم در طرف تقاضا و هم در طرف عرضه مسكن، به اندازه كافي ميل و اشتياق براي پيشخريد و پيش‌فروش وجود دارد.
سالانه بين 5 تا 10 درصد كل معاملات مسكن در تهران به پيشخريد و پيش‌فروش اختصاص پيدا مي‌كند.
چگونه روي بند بايستيم؟
در بازار پيشخريد مسكن همواره اين خطر براي پيش‌خريدار وجود دارد كه معامله به ضرر او تمام شود.
پيشخريد مسكن درست مثل بندبازي مي‌ماند كه اگر لحظه‌اي حواس بندباز و تمركز او مختل شود، همه مسير طي‌شده در ثانيه‌اي، با خطر مواجه مي‌شود حتي چند قدم مانده به پايان بندبازي. تهديد عمده در اين نوع از معامله به شيوه قراردادي كه پيش‌خريدار با پيش‌فروشنده امضاء مي‌كند، برمي‌گردد و از آنجا نشات مي‌گيرد.
هر چقدر درجه اعتبار و رعايت مسائل حقوقي در قرارداد پيشخريد بالا باشد، به همان نسبت احتمال زيان پيش‌خريدار كاهش پيدا مي‌كند. فردي كه واحد مسكوني در حال ساخت را پيشخريد مي‌كند، در ازاي مبلغي كه پرداخت مي‌كند، فقط يك برگه قرارداد در اختيار دارد، همين و بس، اما پيش‌فروشنده كماكان مالك ملك در حال ساخت است.
پس اگر شما قصد پيشخريد مسكن را داريد، بايد در تنظيم قراردادتان، جوانب احتياط را رعايت كنيد. اما قبل از تنظيم قرارداد، مساله اصلي انتخاب پيش‌فروشنده است.
هرگز قبل از تحقيقات محلي از فرد سازنده، واحد او را پيشخريد نكنيد.
اول، بگرديد دنبال خوش‌نام‌ها
كساني كه در بازار پيش‌فروش فعال هستند و به اصطلاح مشاوران‌املاك، «كاركشته بازار» به حساب مي‌آيند، معمولا كمتر از ديگر پيش‌فروشنده‌ها، خلف وعده مي‌كنند.
خلف وعده پيش‌فروشنده‌ها اغلب يا در زمان تحويل واحد خلاصه مي‌شود يا در مبلغي كه ابتداي قرارداد توافق كرده‌اند.
لذا براي پيشخريد مسكن بايد قبل از همه چيز، سازنده‌هاي خوشنام محل را از طريق مشاوران‌املاك و اهالي محل شناسايي كنيد.
بهترين روش براي شناسايي پيش‌فروشنده‌هاي خوشنام، پرس‌وجو از ساكنان ساختماني است كه آن سازنده در محل ساخته و تحويل داده است.
شما مي‌توانيد از ساكنان يكي دو ساختماني كه فرد پيش‌فروشنده، قبلا آن را ساخته و فروخته است، تحقيق كنيد و درباره وعده‌هايي كه سازنده در قراردادش با آنها، داده به آنها عمل كرده است، بپرسيد. اگر اين افراد، تعهد او را براي شما تضمين كردند، شك نكنيد مشكلي براي شما پيش نخواهد آمد.
فراموش نكنيد، قبل از تحقيق كافي و جمع‌بندي بر سر تعهد كاري پيش‌فروشنده، قراردادي را تنظيم نكنيد.
در حال حاضر در همه محله‌هاي شهر تهران، حداقل يكي دو ساختمان در حال ساخت وجود دارد كه تعدادي از واحدهاي آنها در نوبت پيش‌فروش قرار دارد. پس عرضه در بازار پيش‌فروش كم نيست، مهم اين است كه شما بتوانيد از بين همه ساختمان‌هاي در نوبت پيش‌فروش، بي‌دردسرترين واحد و در عين حال بهترين ساختمان را پيشخريد كنيد.
نكته مويي درباره قيمت پيش‌فروش
بعد از آنكه گزينه مطلوب پيش‌فروش را پيدا كرديد، نوبت به چانه‌زني با پيش‌فروشنده بر سر قيمت و سپس تنظيم قرارداد مي‌رسد. در اين مرحله لازم است بدانيد قيمت پيش‌فروش واحدمسكوني بايد حداقل 15 درصد ارزان‌تر از واحد آماده تحويل در محل باشد.
همچنين قيمت پيش‌فروش بايد حتما و حتما مقطوع تعيين شود؛ يعني اينكه فرد پيش‌فروشنده بايد در قرارداد تعهد صريح بدهد مبني براينكه قيمت معامله تا انتهاي معامله ثابت باقي مي‌ماند و درصدي به آن اضافه نخواهد شد.
يكي از رايج‌ترين تخلفاتي كه پيش‌فروشنده‌ها مرتكب مي‌شوند دبه در قيمت است، طوري‌كه در زمان تحويل واحد به فرد پيش‌خريدار، با استفاده از بهانه‌هايي همچون نرخ تورم و افزايش پيش‌بيني نشده هزينه مصالح ساختماني، زير قيمت توافق‌شده با پيش‌خريدار مي‌زنند و دنبال اضافه كردن درصدي به قيمت مي‌روند.
متاسفانه در اغلب مواقع هم، پيش‌خريدار قيمت جديد را قبول مي‌كند و زيربار دبه پيش‌فروشنده مي‌رود.
لذا براي جلوگيري از چنين كلاهبرداري‌هايي، لازم است در قرارداد پيشخريد و پيش‌فروش، بر مقطوع بودن قيمت تاكيد شود.
واقعيت اين است كه پيش‌فروشنده‌ها بايد در ابتداي ساخت‌وساز هم نرخ تورم و هم افزايش قيمت هزينه‌ها در طول دو سال ساخت‌وساز را محاسبه كنند و عددي را به عنوان «قيمت» به پيش‌خريدار اعلام كنند كه بتواند همه افزايش قيمت پيش‌بيني نشده را پوشش دهد.
لحظه تنظيم قرارداد
تنظيم قرارداد پيشخريد مسكن سخت‌ترين نوع قرارداد است، به خاطر اينكه در اين قرارداد درباره ملكي صحبت مي‌شود كه فعلا وجود خارجي ندارد بلكه قرار است به موجب اين قرارداد، ملك ساخته شود.
بهتر است قرارداد پيشخريد مسكن در دفترخانه‌ها تنظيم شود. در قرارداد پيشخريد مسكن، پيش‌فروشنده بايد ريز همه مصالح‌ساختماني شامل فونداسيون، سفت‌كاري و سپس نازك‌كاري را در متن قرارداد ليست كند؛ يعني بايد نوع اسكلت ساختمان (بتني يا تيرآهني)، نوع لوله‌ها، مشخصات تاسيسات، نوع نماي ساختمان، نوع كاشي و سراميك، نوع كابينت، نوع درب‌ها و پنجره‌ها، نوع تزيينات داخل ساختمان و خلاصه هر آنچه را در ساخت‌وساز انجام مي‌شود در متن قرارداد پيشخريد بنويسد و با امضاي قرارداد متعهد شود همه آنچه را نوشته، به‌طور كامل انجام مي‌دهد.
بعد از آنكه مشخصات مصالح و سازه نوشته شد، نوبت به زمان ساخت و تحويل واحد مي‌رسد. در اين مقطع متناسب به مرحله‌اي از پيشخريد و ميزان عملياتي كه در ساختمان در حال ساخت انجام شده، زمان تحويل مشخص مي‌شود.
اگر شما ساختمان را در مرحله اوليه يعني گودبرداري پيشخريد كرده‌ايد، كار تنظيم قرارداد سخت‌تر است چون‌كه هنوز هيچ چيز ساختمان ساخته نشده است، در اين صورت زمان تحويل حداقل يكساله تعيين مي‌شود.
اما اگر در مرحله سفت‌كاري پيشخريد كرده‌ايد، در اين صورت بايد 6 ماهه تحويل داده شود.
خلاصه اينكه هر ميزان زماني كه در قرارداد نوشته مي‌شود، بايد براي عمل نكردن به آن از طرف پيش‌فروشنده، جريمه سنگيني از طرف پيش‌خريدار در قرارداد قيد شود؛ مثلا بايد عنوان شود كه اگر ظرف مدت قيد شده در قرارداد، واحد تحويل پيش‌خريدار نشود، روزانه يك ميليون تومان جريمه به حساب پيش‌فروشنده نوشته شود و از تعهد ريالي پيش‌خريدار به او كسر شود! هر چقدر جريمه سنگين‌تر تعيين شود، احتمال خلف وعده پيش‌فروشنده كمتر مي‌شود.
براي پيشخريد مسكن، بايد مراحل پرداخت پول نيز در قرارداد قيد شود كه متناسب با پيشرفت فيزيكي ساخت‌وساز به پيش‌فروشنده پرداخت مي‌شود.
بهتر است مبلغ اوليه پيشخريد، در حد 10 تا 15 درصد كل ارزش معامله تعيين شود، طوري‌كه در نهايت، 30 تا 35 درصد كل ارزش معامله، در زمان تحويل كليد، قابل پرداخت باشد.
برخي پيش‌فروشنده‌ها سعي مي‌كنند در مراحل نازك‌كاري و در حالي‌كه ساختمان هنوز تكميل نشده، قسط آخر را از پيش‌خريدار دريافت كنند كه اين روش كاملا به ضرر پيش‌خريدار خواهد بود.
اين كار را اول از همه انجام دهيد
قبل از امضاي قرارداد پيشخريد، شما بايد نسبت به صحت و سلامت ساختمان در حال ساخت اطمينان حاصل كنيد. براي اين منظور بايد پروانه ساختماني صادر شده توسط شهرداري براي آن پلاك و همچنين سند مالكيت زمين را رويت كنيد تا مطمين شويد كسي كه در نقش پيش‌فروشنده مقابل شما نشسته، سازنده تمام و كمال ساختماني است كه قرار است يك واحد از آن به شما پيش‌فروش شود.
يقين داشته باشيد اگر همه اين مراحل را طي كنيد، از تخلفات احتمالي در امان خواهيد بود.
شرايط الان بازار پيشخريد
در حال حاضر، شرايط بازار به نفع پيش‌خريداران است، چون‌كه قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي احتمالا روبه افزايش خواهد بود، بنابراين اگر پيش‌خريداران با قيمت مقطوع، اقدام به معامله كنند، از تورم ماه‌ها و سال‌هاي آتي در امان خواهند بود. در اين ميان، ممكن است در بازار پيشخريد، تعداد واحد پيش‌فروشي كم باشد، اما از همين فرصت اندك مي‌شود استفاده مطلوب كرد.
مراقب کلاهبردارها باشید!
در برخی موارد حتی پس از تحویل واحد و سکونت افراد در آن به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌هاي کلانی که سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدمصادره شده است.
انتشار آگهی‌هاي مکرر و دوره‌اي در مطبوعات، پخش تیزرهای تبلیغاتی در رسانه‌هاي دیداری و شنیداری، تبلیغات گسترده اینترنتی، این روزها، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و... را سبک و سیاق ویژه‌اي داده است.
این شیوه تبلیغاتی که هم اکنون برای پیش‌فروش واحدهای مجتمع‌هاي بزرگ به خصوص در برخی مناطق آزاد کشور که میل بیشتری به سرمایه‌گذاری در آن از جانب صاحبان سرمایه وجود دارد، در سال‌هاي اخیر رواج خاصی یافته است. اما، آیا مي‌توان به صرف انتشار گسترده آگهی‌هاي پر زرق و برق این شرکت‌ها و اعتبار رسانه‌هايي که این آگهی‌ها در آن منتشر مي‌شود، به این دسته از شرکت‌هاي سازنده اعتماد کرد و تمام آنچه آنها در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایی که قصد پیش فروش آن را به مردم دارند، باور کرد؟
آنچه مسلم است اینکه، به‌رغم سودآوری معاملات ساخت‌وسازهای پیش فروشی برای طرفین – خریدار و سازنده – در برخی مناطق که بیشتر اینگونه معاملات با هدف سرمایه‌گذاری انجام مي‌شود و معمولا مبالغ چند صد میلیونی و حتی چند میلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش‌خرید پرداخت مي‌شود، همیشه شرکت‌هايي هم وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود 100درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌هاي دیگری استفاده مي‌کنند.
این در حالی است که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش‌فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند. اما، کلاهبرداران ساختمانی در تازه‌ترین شگرد خود بازار پیش‌فروش را هدف قرار داده‌اند.
این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و... در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه‌گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در ديگر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کرده و همین امر سبب مي‌شود نه‌تنها قادر به تحویل به‌موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش‌خرید کرده، رها مي‌کنند.
نحوه فعالیت کلاهبردارها
برخي شرکت‌ها که با مدیریت اشخاص حقیقی یا حقوقی در برخی مناطق کشور به اسم ساخت‌وسازهای پیش فروشی از خریداران مبالغ هنگفتی دریافت مي‌کنند معمولا در دل شرکت خود دارای چندین شرکت هستند.
یعنی در اولین اقدام خود چند شرکت تاسیس مي‌کنند و با تشکیل هیئت مدیره‌هاي صوری، که الزاما تخصصی هم در امر ساخت‌وساز ندارند، با خریداران قرارداد مي‌بندند. همچنین برخی از آنان با نفوذ در شبکه‌هاي بانکی به بهانه ساخت‌وساز وام‌هاي کلان کم بهره دریافت مي‌کنند. این شرکت‌ها در ظاهر به صورت زنجیره‌اي به هم متصل هستند، اما در واقع مستقل از یکدیگر فعالیت مي‌کنند. به این ترتیب، این شرکت‌ها اولا دارای بدهی‌هاي کلان به بانک‌ها هستند و ثانیا هیچ کدام از اصول مدیریت و کنترل پروژه – از قبیل الزام به هزینه کردن مبالغ دریافتی از خریداران برای پیشرفت همان پروژه براساس برنامه زمانبندی- را در روند کاری خود اعمال نمي‌کنند.
از سوی دیگر، این شرکت‌ها با ديگر شرکت‌ها و پیمانکاران نیز قراردادهای تامین مالی و همچنین خرید زمین به ارزش‌هاي کلان مي‌بندند که حتی به جای پرداخت پول به آنها هم وعده تحویل واحد از پروژه‌هايي را مي‌دهند که پیش از این پیش فروش کرده‌اند. به این ترتیب، حتی به شرکت‌ها و موسسات تبلیغاتی هم قول مي‌دهند که مبالغ مربوط به تبلیغات در قالب واحد مسکونی، اداری یا تجاری از همان پروژه، پس از تکمیل واحدها، به آنها پرداخت مي‌شود. این شرکت‌ها، حتی با ورود به برخي دستگاه‌ها کشور و به بهانه انبوه‌سازی، زمین‌هاي در آنها را هم تصاحب مي‌کنند تا با استفاده از اعتباری که به واسطه کار بر روی زمین‌هاي شهرداری انجام مي‌دهند، مشمول دریافت وام‌ها و اعتبارات کلان بانکی شوند.
سازنده کلاهبردار چگونه قانون را دور مي‌زند؟
اما در شرایطی که در اغلب قراردادهای پیش‌فروش، معمولا طرفین متعهد مي‌شوند که در صورت عمل نکردن به تعهدات فی‌مابین، مبلغی به عنوان جریمه تعیین و پرداخت شود، اما، کلاهبرداران ساختمانی برای این مورد هم تدبیر کرده‌اند. به این ترتیب، در حالی‌که قراردادهای خود را به گونه‌اي تنظیم مي‌کنند که حق افزایش قیمت ساخت به بهانه افزایش هزینه‌ها در طول زمان برای سازنده محفوظ بماند، پس از آنکه به دلیل سرمایه‌گذاری مبالغ دریافتی از خریداران در پروژه‌هاي دیگر، موفق به تکمیل و تحویل به موقع واحدها نمي‌شوند به بهانه افزایش هزینه‌ها، قیمت‌ها را هم بالا مي‌برند.
به این ترتیب، جریمه‌اي که سازندگان کلاهبردار بابت تاخیر پروژه موظف به پرداخت آن به خریداران مي‌شوند در مقابل مبالغی که بابت افزایش هزینه‌هاي ساخت از خریداران مطالبه مي‌کنند بسیار ناچیز خواهد بود. در آخرین مراحل هم حتی اگر به دلیل تعطیلی کار یا تاخیر بیش از اندازه، اختلافات به دادگاه‌ها و مجامع قضایی کشیده شود، اعلام مي‌کنند که ما غرامت خریداران را پرداخت مي‌کنیم که حتی اگر به خریداران غرامت بدهند، در تمام زمانی که پول خریداران را در پروژه‌هاي دیگری سرمایه‌گذاری کرده‌اند چند برابر بیش از مبلغ غرامت سود به دست آورده‌اند.
این در حالی است که پول و زمان خریداران برای مدت زمانی قابل توجه – معمولا چند ساله – متوقف شده و سود این سرمایه به کلاهبرداران رسیده است. به این ترتیب، در حالی که هنوز بعضا اینگونه شرکت‌ها در مناطق مختلف کشور در حال فعالیت و تبلیغات گسترده هستند، تنها اطلاع‌رسانی به متقاضیان خرید از بازار پیش‌فروش و اطلاع دقیق آنان از الزامات حقوقی نحوه تنظیم قرارداد مي‌تواند راهکاری برای کاهش و از میان بردن این شکل از کلاهبرداری باشد.
چگونه سرتان کلاه نرود؟
حرفه‌ای‌هاي بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند 18 توصیه مهم دارند برای اینکه چطور رفتار کنند تا سرشان کلاه نرود و در تور کلاهبردارن حرفه‌اي ساختمانی گرفتار نشوند.
1.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک
قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
2. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی‌صلاح پس از انجام معامله.
اگر مبايعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی‌صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌هاي کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
3. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.
ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌هاي آنها چقدر است.
در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌هاي ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی‌ها به بدهی‌ها منفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن ششرکت سازنده است.
4. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
5. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
6. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات‌مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
در برخي موارد هویت اعضای هیات‌مدیره شرکت‌هاي کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی مي‌شود.
7. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌هاي مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و... صورت مي‌گیرد را نخورید.
8. دام‌هاي مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده مي‌شود که از جمله آنها مي‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌هاي گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌هاي قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
9. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
10. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60 درصد تورم را پوشش دهد.
11.پیشنهاد مي‌شود پروژه‌هايي را برای پیش‌خرید انتخاب کنید که بیش از 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از 60 درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمي‌شود.
12. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه مي‌شود.
13. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.
برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
14. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
15. توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش فروش مي‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش مي‌کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
16. برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌هاي غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه مي‌دهند تا طعمه‌هاي خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
17. پیشنهاد مي‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و... که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
18. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما مي‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌هاي امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.
تماشاخانه
پیش‌فروش واحدهای مسکونی، به‌عنوان یکی از رایج‌ترین شیوه‌هاي معاملاتی در بازار مسکن، از جمله این روش‌ها است که هرچند این روزها ابهام موجود در خصوص آینده بازار مسکن، از تعداد این نوع معاملات نیز کاسته است اما هنوز، این شیوه نسبت به معاملات معمولی واحدهای نوساز یا چند سال ساخت در بازار مسکن، از رونق نسبی برخوردار است.
از سوی دیگر، شواهد موجود در بازار مسکن حاکی است كه هم‌اکنون قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی پیش‌فروشی، حدود 500 هزار تومان با واحد نوساز اختلاف قیمت دارد؛ این فاصله قیمتی و همچنین شیوه اقساطی پرداخت هزینه‌هاي ساخت تا زمان آماده شدن واحد مسکونی، برای بسیاری از خریداران که قدرت خرید پایین‌تری دارند و قادر به تامین یکجای ارزش کل واحد مسکونی آماده نیستند، مناسب به نظر مي‌رسد.
از طرف دیگر، سازندگان واحدهای مسکونی که هم‌اکنون به دلیل عدم شفافیت قیمت‌ها در بازار مسکن، افزایش هزینه‌هاي ساخت و امید به گران‌تر شدن واحدها، از فروش واحدهای آماده خود اجتناب مي‌کنند، این روزها ترجیح مي‌دهند برای تامین مالی پروژه‌هاي جدید خود از شیوه پیش‌فروش استفاده کنند.
به این ترتیب، آنها با این شیوه علاوه بر اینکه بازار پرمتقاضی‌تری در اختیار دارند و جلوی ضرر و زیان احتمالی خود را در نتیجه افزایش احتمالی قیمت واحدهای آماده در آینده مي‌گیرند، بیکار هم نمي‌مانند و با سرمایه‌اي که اغلب از وجوه پیش‌فروش واحدها عایدشان مي‌شود، ساخت‌وساز تازه‌اي را آغاز مي‌کنند.
به این ترتیب، هم‌اکنون که شرایط قیمت‌ها و معاملات در بازار مسکن مبهم و راکد است، پیش‌فروش شیوه مناسبی برای خانه‌دار شدن کسانی که قدرت خرید پایین‌تری دارند و همچنین بیکار نماندن سازنده‌ها محسوب مي‌شود.
اما، در حال حاضر، شرایط پیش فروش و همچنین واحدهایی که تحت عنوان واحدهای پیش فروشی به بازار مسکن عرضه مي‌شوند نیز متناسب با شرایط معاملات در بازار مسکن تعیین مي‌شود که در ادامه به مهم‌ترین آنها اشاره مي‌شود.
پیش‌فروش به نفع کیست؟
به طور کلی، پیش‌فروش از معدود شیوه‌هاي معامله مسکن محسوب مي‌شود که در صورت التزام به تمام اصول قانونی، همچنین رعایت شرط انصاف از جانب سازندگان و عمل به تعهدات در زمان تعیین شده از جانب طرفین، هم به سود خریدار است و هم به سود سازنده.
این در حالی است که در شرایط فعلی که به دلیل کاذب بودن قیمت‌ها در بازار مسکن و نبود خریدار و فروشنده واقعی، عملا معامله‌اي در بازار مسکن صورت نمي‌گیرد و اگر هم صورت گیرد حاشیه سود و زیان برای خریدار و فروشنده مبهم است (احتمال زیان دیدگی یکی از طرفین)، پیش فروش شیوه ایمن‌تری برای خریدار و سازنده به حساب مي‌آید.
پيشخريد؛ بندبازي در بازار مسكن
پيشخريد مسكن نوع متفاوتي از انواع معاملات ملك به حساب مي‌آيد كه در آن، فرد پيش‌خريدار در مقايسه با خريدار معمولي، از امتيازات مالي ويژه‌اي برخوردار مي‌شود و در عين حال، نسبت به همان خريدار معمولي – خريدار معمولي در بازار مسكن فردي است كه در ازاي دريافت يك واحد مسكوني كامل و آماده مصرف، كل ارزش معامله را به‌صورت نقد و يكجا به فرد فروشنده تحويل مي‌دهد- بابت معامله‌اي كه انجام مي‌دهد ريسك فوق‌العاده زيادي را بايد تحمل كند!
در معامله پيشخريد مسكن، فرد پيش‌خريدار در ازاي يك واحد مسكوني در حال ساخت، مبلغي را به‌صورت بيعانه به سازنده ساختمان كه در نقش پيش‌فروشنده در معامله حاضر مي‌شود، پرداخت مي‌كند و اين دو در قراردادي كه در بنگاه‌املاك يا دفترخانه تنظيم و امضاء مي‌كنند، به يكديگر متعهد مي‌شوند كه در ازاي تكميل فرآيند ساخت آن واحد، مابقي مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحويل داده شود.
در گذشته – مثلا 20 تا 25 سال پيش- در تهران خبري از پيشخريد و پيش‌فروش نبود و اصلا نيازي در بازار مسكن به پيشخريد احساس نمي‌شد. در آن زمان، بانك‌ها به جاي آنكه منابع خود را صرف تجارت و كارهاي سودده كنند يا مجبور باشند به دستور دولت به فلان طرح زيان‌ده تسهيلات تكليفي پرداخت كنند، قسمت قابل‌توجهي از وام‌هاي بانكي را براي خانه‌دار شدن خانوارهاي فاقد مسكن، هزينه مي‌كردند، طوري‌كه در دهه 60، بسياري از دستگاه‌هاي دولتي و نهادهاي غيردولتي با تشكيل تعاوني مسكن براي كارمندان و خريد زمين از دولت در بهترين مناطق تهران، موفق شدند معادل 60 تا 70 درصد قيمت ساخت آپارتمان‌ها را از بانك، تسهيلات بگيرند، به‌طوري‌كه هنوز برخي از همين تعاوني‌ها دارند اقساط 10 هزار توماني خود را به بانك بازپرداخت مي‌كنند!
در آن دوران كه «خريد مسكن» روياي خانواده‌ها نبود و افراد به‌راحتي از طريق تعاوني‌هاي مسكن صاحب مسكن مي‌شدند، بازار پيشخريد و پيش‌فروش شكل نگرفته بود.
چه شد پيشخريد مد شد؟
اما در سال‌هاي اخير رشد بي‌رويه قيمت مسكن از يك‌سو، ممنوعيت بانك‌ها در پرداخت وام مسكن از سوي ديگر و همچنين سودجويي شديد سازنده‌ها و بسازوبفروشها همگي دست به دست هم داده تا بين قدرت خريد مسكن و قيمت مسكن در تهران فاصله‌اي حداقل 35 ساله انداخته شود!
در تهران در حالت خوش‌بينانه اگر يك خانوار حقوق‌بگير بتواند ماهانه يك ميليون پس‌انداز كند، بعد از 35 سال مي‌تواند يك واحد مسكوني 70 متري با قيمت متري 5 ميليون تومان را خريداري كند، البته اين به شرطي است كه قيمت مسكن تا 35 سال آينده، در حد همين متري 5 ميليون تومان ثابت بماند يا اينكه قيمت مسكن و ميزان دستمزد به يك نسبت افزايش پيدا كنند.
در حال حاضر متقاضيان مسكن در بازار به خاطر آنكه محاسبات فوق را غيرواقعي مي‌دانند و مي‌دانند با پس‌انداز ماهانه هرگز نمي‌توانند براي خريد مسكن اقدام كنند، راه چاره ديگري را انتخاب كرده‌اند.
اين راه از بازار پيش‌فروش عبور مي‌كند و اگر چه ريسك و خطر و كلاهبرداري و فريبكاري در چنين بازاري فوق‌العاده زياد است، اما فعلا تنها مسير صاحب‌خانه شدن خانوارهاي تهراني و ديگر كلان‌شهرهاي كشور محسوب مي‌شود.
بسازوبفروشها تشنه پيش‌فروش!
اما چرا سازنده‌ها و بسازوبفروشها هم در سال‌هاي اخير وسوسه پيش‌فروش پيدا كرده‌اند؟
واقعيت اين است كه بسازوبفروشها در تهران با سوءاستفاده از شرايطي كه تحت‌تاثير رفتار انفعالي دولت در بازار مسكن شكل گرفته، نبض اين بازار را كاملا در دست گرفته‌اند.
بسازوبفروشها در دو، سه سال اخير هر آنچه را كه ساخته‌اند، احتكار كرده‌اند و عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به بازار را از مسير «قيف» دارند هدايت مي‌كنند!
اين سازنده‌ها از هر 10 واحد مسكوني كه احداث مي‌كنند، حداكثر 4 يا 5 واحد را مي‌فروشند و مابقي را براي مدت نامعلوم به‌صورت خالي نگهداري مي‌كنند تا به بالاترين قيمت، بتوانند عرضه كنند.
تعداد خانه‌هاي خالي در تهران در سال گذشته در مقايسه با سال90 با 50 درصد افزايش از 300 هزار واحد به 450 هزار واحد مسكوني رسيد و اين نشان مي‌دهد كه دولت با تاخير طولاني مدتي كه در طراحي ابزار مالياتي براي مقابله با احتكار مسكن ايجاد كرده، عملا دست محتكران را براي احتكار بيشتر و ايجاد فضاي كاذب كمبود مسكن فروشي در بازار باز گذاشته است.
اين معضل باعث شده قيمت مسكن هر سال حداقل 30 تا 40 درصد نسبت به سال قبل افزايش پيدا كند، چون در مقابل افزايش سالانه تقاضاي مسكن در تهران – سالي حدود 100 هزار تقاضاي جديد ناشي از ازدواج وارد بازار مسكن مي‌شود- ميزان عرضه فوق‌العاده محدود شده است.
به همين خاطر، بسازوبفروشها براي تامين مالي ساخت‌وسازهاي جديدشان، مجبور هستند تعدادي از واحدهاي در حال ساخت را پيش‌فروش كنند.
به بيان ديگر، اگر بسازوبفروشها در حالت طبيعي هر آنچه را احداث مي‌كنند بلافاصله عرضه كنند، نيازي به پيش‌فروش ندارند، اما سودي كه در خانه‌هاي خالي نهفته است، آنها را به سمت بازار پيش‌فروش سوق داده است.
پس در شرايط كنوني هم در طرف تقاضا و هم در طرف عرضه مسكن، به اندازه كافي ميل و اشتياق براي پيشخريد و پيش‌فروش وجود دارد.
سالانه بين 5 تا 10 درصد كل معاملات مسكن در تهران به پيشخريد و پيش‌فروش اختصاص پيدا مي‌كند.
چگونه روي بند بايستيم؟
در بازار پيشخريد مسكن همواره اين خطر براي پيش‌خريدار وجود دارد كه معامله به ضرر او تمام شود.
پيشخريد مسكن درست مثل بندبازي مي‌ماند كه اگر لحظه‌اي حواس بندباز و تمركز او مختل شود، همه مسير طي‌شده در ثانيه‌اي، با خطر مواجه مي‌شود حتي چند قدم مانده به پايان بندبازي. تهديد عمده در اين نوع از معامله به شيوه قراردادي كه پيش‌خريدار با پيش‌فروشنده امضاء مي‌كند، برمي‌گردد و از آنجا نشات مي‌گيرد.
هر چقدر درجه اعتبار و رعايت مسائل حقوقي در قرارداد پيشخريد بالا باشد، به همان نسبت احتمال زيان پيش‌خريدار كاهش پيدا مي‌كند. فردي كه واحد مسكوني در حال ساخت را پيشخريد مي‌كند، در ازاي مبلغي كه پرداخت مي‌كند، فقط يك برگه قرارداد در اختيار دارد، همين و بس، اما پيش‌فروشنده كماكان مالك ملك در حال ساخت است.
پس اگر شما قصد پيشخريد مسكن را داريد، بايد در تنظيم قراردادتان، جوانب احتياط را رعايت كنيد. اما قبل از تنظيم قرارداد، مساله اصلي انتخاب پيش‌فروشنده است.
هرگز قبل از تحقيقات محلي از فرد سازنده، واحد او را پيشخريد نكنيد.
اول، بگرديد دنبال خوش‌نام‌ها
كساني كه در بازار پيش‌فروش فعال هستند و به اصطلاح مشاوران‌املاك، «كاركشته بازار» به حساب مي‌آيند، معمولا كمتر از ديگر پيش‌فروشنده‌ها، خلف وعده مي‌كنند.
خلف وعده پيش‌فروشنده‌ها اغلب يا در زمان تحويل واحد خلاصه مي‌شود يا در مبلغي كه ابتداي قرارداد توافق كرده‌اند.
لذا براي پيشخريد مسكن بايد قبل از همه چيز، سازنده‌هاي خوشنام محل را از طريق مشاوران‌املاك و اهالي محل شناسايي كنيد.
بهترين روش براي شناسايي پيش‌فروشنده‌هاي خوشنام، پرس‌وجو از ساكنان ساختماني است كه آن سازنده در محل ساخته و تحويل داده است.
شما مي‌توانيد از ساكنان يكي دو ساختماني كه فرد پيش‌فروشنده، قبلا آن را ساخته و فروخته است، تحقيق كنيد و درباره وعده‌هايي كه سازنده در قراردادش با آنها، داده به آنها عمل كرده است، بپرسيد. اگر اين افراد، تعهد او را براي شما تضمين كردند، شك نكنيد مشكلي براي شما پيش نخواهد آمد.
فراموش نكنيد، قبل از تحقيق كافي و جمع‌بندي بر سر تعهد كاري پيش‌فروشنده، قراردادي را تنظيم نكنيد.
در حال حاضر در همه محله‌هاي شهر تهران، حداقل يكي دو ساختمان در حال ساخت وجود دارد كه تعدادي از واحدهاي آنها در نوبت پيش‌فروش قرار دارد. پس عرضه در بازار پيش‌فروش كم نيست، مهم اين است كه شما بتوانيد از بين همه ساختمان‌هاي در نوبت پيش‌فروش، بي‌دردسرترين واحد و در عين حال بهترين ساختمان را پيشخريد كنيد.
نكته مويي درباره قيمت پيش‌فروش
بعد از آنكه گزينه مطلوب پيش‌فروش را پيدا كرديد، نوبت به چانه‌زني با پيش‌فروشنده بر سر قيمت و سپس تنظيم قرارداد مي‌رسد. در اين مرحله لازم است بدانيد قيمت پيش‌فروش واحدمسكوني بايد حداقل 15 درصد ارزان‌تر از واحد آماده تحويل در محل باشد.
همچنين قيمت پيش‌فروش بايد حتما و حتما مقطوع تعيين شود؛ يعني اينكه فرد پيش‌فروشنده بايد در قرارداد تعهد صريح بدهد مبني براينكه قيمت معامله تا انتهاي معامله ثابت باقي مي‌ماند و درصدي به آن اضافه نخواهد شد.
يكي از رايج‌ترين تخلفاتي كه پيش‌فروشنده‌ها مرتكب مي‌شوند دبه در قيمت است، طوري‌كه در زمان تحويل واحد به فرد پيش‌خريدار، با استفاده از بهانه‌هايي همچون نرخ تورم و افزايش پيش‌بيني نشده هزينه مصالح ساختماني، زير قيمت توافق‌شده با پيش‌خريدار مي‌زنند و دنبال اضافه كردن درصدي به قيمت مي‌روند.
متاسفانه در اغلب مواقع هم، پيش‌خريدار قيمت جديد را قبول مي‌كند و زيربار دبه پيش‌فروشنده مي‌رود.
لذا براي جلوگيري از چنين كلاهبرداري‌هايي، لازم است در قرارداد پيشخريد و پيش‌فروش، بر مقطوع بودن قيمت تاكيد شود.
واقعيت اين است كه پيش‌فروشنده‌ها بايد در ابتداي ساخت‌وساز هم نرخ تورم و هم افزايش قيمت هزينه‌ها در طول دو سال ساخت‌وساز را محاسبه كنند و عددي را به عنوان «قيمت» به پيش‌خريدار اعلام كنند كه بتواند همه افزايش قيمت پيش‌بيني نشده را پوشش دهد.
لحظه تنظيم قرارداد
تنظيم قرارداد پيشخريد مسكن سخت‌ترين نوع قرارداد است، به خاطر اينكه در اين قرارداد درباره ملكي صحبت مي‌شود كه فعلا وجود خارجي ندارد بلكه قرار است به موجب اين قرارداد، ملك ساخته شود.
بهتر است قرارداد پيشخريد مسكن در دفترخانه‌ها تنظيم شود. در قرارداد پيشخريد مسكن، پيش‌فروشنده بايد ريز همه مصالح‌ساختماني شامل فونداسيون، سفت‌كاري و سپس نازك‌كاري را در متن قرارداد ليست كند؛ يعني بايد نوع اسكلت ساختمان (بتني يا تيرآهني)، نوع لوله‌ها، مشخصات تاسيسات، نوع نماي ساختمان، نوع كاشي و سراميك، نوع كابينت، نوع درب‌ها و پنجره‌ها، نوع تزيينات داخل ساختمان و خلاصه هر آنچه را در ساخت‌وساز انجام مي‌شود در متن قرارداد پيشخريد بنويسد و با امضاي قرارداد متعهد شود همه آنچه را نوشته، به‌طور كامل انجام مي‌دهد.
بعد از آنكه مشخصات مصالح و سازه نوشته شد، نوبت به زمان ساخت و تحويل واحد مي‌رسد. در اين مقطع متناسب به مرحله‌اي از پيشخريد و ميزان عملياتي كه در ساختمان در حال ساخت انجام شده، زمان تحويل مشخص مي‌شود.
اگر شما ساختمان را در مرحله اوليه يعني گودبرداري پيشخريد كرده‌ايد، كار تنظيم قرارداد سخت‌تر است چون‌كه هنوز هيچ چيز ساختمان ساخته نشده است، در اين صورت زمان تحويل حداقل يكساله تعيين مي‌شود.
اما اگر در مرحله سفت‌كاري پيشخريد كرده‌ايد، در اين صورت بايد 6 ماهه تحويل داده شود.
خلاصه اينكه هر ميزان زماني كه در قرارداد نوشته مي‌شود، بايد براي عمل نكردن به آن از طرف پيش‌فروشنده، جريمه سنگيني از طرف پيش‌خريدار در قرارداد قيد شود؛ مثلا بايد عنوان شود كه اگر ظرف مدت قيد شده در قرارداد، واحد تحويل پيش‌خريدار نشود، روزانه يك ميليون تومان جريمه به حساب پيش‌فروشنده نوشته شود و از تعهد ريالي پيش‌خريدار به او كسر شود! هر چقدر جريمه سنگين‌تر تعيين شود، احتمال خلف وعده پيش‌فروشنده كمتر مي‌شود.
براي پيشخريد مسكن، بايد مراحل پرداخت پول نيز در قرارداد قيد شود كه متناسب با پيشرفت فيزيكي ساخت‌وساز به پيش‌فروشنده پرداخت مي‌شود.
بهتر است مبلغ اوليه پيشخريد، در حد 10 تا 15 درصد كل ارزش معامله تعيين شود، طوري‌كه در نهايت، 30 تا 35 درصد كل ارزش معامله، در زمان تحويل كليد، قابل پرداخت باشد.
برخي پيش‌فروشنده‌ها سعي مي‌كنند در مراحل نازك‌كاري و در حالي‌كه ساختمان هنوز تكميل نشده، قسط آخر را از پيش‌خريدار دريافت كنند كه اين روش كاملا به ضرر پيش‌خريدار خواهد بود.
اين كار را اول از همه انجام دهيد
قبل از امضاي قرارداد پيشخريد، شما بايد نسبت به صحت و سلامت ساختمان در حال ساخت اطمينان حاصل كنيد. براي اين منظور بايد پروانه ساختماني صادر شده توسط شهرداري براي آن پلاك و همچنين سند مالكيت زمين را رويت كنيد تا مطمين شويد كسي كه در نقش پيش‌فروشنده مقابل شما نشسته، سازنده تمام و كمال ساختماني است كه قرار است يك واحد از آن به شما پيش‌فروش شود.
يقين داشته باشيد اگر همه اين مراحل را طي كنيد، از تخلفات احتمالي در امان خواهيد بود.
شرايط الان بازار پيشخريد
در حال حاضر، شرايط بازار به نفع پيش‌خريداران است، چون‌كه قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي احتمالا روبه افزايش خواهد بود، بنابراين اگر پيش‌خريداران با قيمت مقطوع، اقدام به معامله كنند، از تورم ماه‌ها و سال‌هاي آتي در امان خواهند بود. در اين ميان، ممكن است در بازار پيشخريد، تعداد واحد پيش‌فروشي كم باشد، اما از همين فرصت اندك مي‌شود استفاده مطلوب كرد.
مراقب کلاهبردارها باشید!
در برخی موارد حتی پس از تحویل واحد و سکونت افراد در آن به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌هاي کلانی که سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدمصادره شده است.
انتشار آگهی‌هاي مکرر و دوره‌اي در مطبوعات، پخش تیزرهای تبلیغاتی در رسانه‌هاي دیداری و شنیداری، تبلیغات گسترده اینترنتی، این روزها، بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و... را سبک و سیاق ویژه‌اي داده است.
این شیوه تبلیغاتی که هم اکنون برای پیش‌فروش واحدهای مجتمع‌هاي بزرگ به خصوص در برخی مناطق آزاد کشور که میل بیشتری به سرمایه‌گذاری در آن از جانب صاحبان سرمایه وجود دارد، در سال‌هاي اخیر رواج خاصی یافته است. اما، آیا مي‌توان به صرف انتشار گسترده آگهی‌هاي پر زرق و برق این شرکت‌ها و اعتبار رسانه‌هايي که این آگهی‌ها در آن منتشر مي‌شود، به این دسته از شرکت‌هاي سازنده اعتماد کرد و تمام آنچه آنها در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایی که قصد پیش فروش آن را به مردم دارند، باور کرد؟
آنچه مسلم است اینکه، به‌رغم سودآوری معاملات ساخت‌وسازهای پیش فروشی برای طرفین – خریدار و سازنده – در برخی مناطق که بیشتر اینگونه معاملات با هدف سرمایه‌گذاری انجام مي‌شود و معمولا مبالغ چند صد میلیونی و حتی چند میلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش‌خرید پرداخت مي‌شود، همیشه شرکت‌هايي هم وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود 100درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌هاي دیگری استفاده مي‌کنند.
این در حالی است که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش‌فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند. اما، کلاهبرداران ساختمانی در تازه‌ترین شگرد خود بازار پیش‌فروش را هدف قرار داده‌اند.
این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و... در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه‌گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در ديگر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کرده و همین امر سبب مي‌شود نه‌تنها قادر به تحویل به‌موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش‌خرید کرده، رها مي‌کنند.
نحوه فعالیت کلاهبردارها
برخي شرکت‌ها که با مدیریت اشخاص حقیقی یا حقوقی در برخی مناطق کشور به اسم ساخت‌وسازهای پیش فروشی از خریداران مبالغ هنگفتی دریافت مي‌کنند معمولا در دل شرکت خود دارای چندین شرکت هستند.
یعنی در اولین اقدام خود چند شرکت تاسیس مي‌کنند و با تشکیل هیئت مدیره‌هاي صوری، که الزاما تخصصی هم در امر ساخت‌وساز ندارند، با خریداران قرارداد مي‌بندند. همچنین برخی از آنان با نفوذ در شبکه‌هاي بانکی به بهانه ساخت‌وساز وام‌هاي کلان کم بهره دریافت مي‌کنند. این شرکت‌ها در ظاهر به صورت زنجیره‌اي به هم متصل هستند، اما در واقع مستقل از یکدیگر فعالیت مي‌کنند. به این ترتیب، این شرکت‌ها اولا دارای بدهی‌هاي کلان به بانک‌ها هستند و ثانیا هیچ کدام از اصول مدیریت و کنترل پروژه – از قبیل الزام به هزینه کردن مبالغ دریافتی از خریداران برای پیشرفت همان پروژه براساس برنامه زمانبندی- را در روند کاری خود اعمال نمي‌کنند.
از سوی دیگر، این شرکت‌ها با ديگر شرکت‌ها و پیمانکاران نیز قراردادهای تامین مالی و همچنین خرید زمین به ارزش‌هاي کلان مي‌بندند که حتی به جای پرداخت پول به آنها هم وعده تحویل واحد از پروژه‌هايي را مي‌دهند که پیش از این پیش فروش کرده‌اند. به این ترتیب، حتی به شرکت‌ها و موسسات تبلیغاتی هم قول مي‌دهند که مبالغ مربوط به تبلیغات در قالب واحد مسکونی، اداری یا تجاری از همان پروژه، پس از تکمیل واحدها، به آنها پرداخت مي‌شود. این شرکت‌ها، حتی با ورود به برخي دستگاه‌ها کشور و به بهانه انبوه‌سازی، زمین‌هاي در آنها را هم تصاحب مي‌کنند تا با استفاده از اعتباری که به واسطه کار بر روی زمین‌هاي شهرداری انجام مي‌دهند، مشمول دریافت وام‌ها و اعتبارات کلان بانکی شوند.
سازنده کلاهبردار چگونه قانون را دور مي‌زند؟
اما در شرایطی که در اغلب قراردادهای پیش‌فروش، معمولا طرفین متعهد مي‌شوند که در صورت عمل نکردن به تعهدات فی‌مابین، مبلغی به عنوان جریمه تعیین و پرداخت شود، اما، کلاهبرداران ساختمانی برای این مورد هم تدبیر کرده‌اند. به این ترتیب، در حالی‌که قراردادهای خود را به گونه‌اي تنظیم مي‌کنند که حق افزایش قیمت ساخت به بهانه افزایش هزینه‌ها در طول زمان برای سازنده محفوظ بماند، پس از آنکه به دلیل سرمایه‌گذاری مبالغ دریافتی از خریداران در پروژه‌هاي دیگر، موفق به تکمیل و تحویل به موقع واحدها نمي‌شوند به بهانه افزایش هزینه‌ها، قیمت‌ها را هم بالا مي‌برند.
به این ترتیب، جریمه‌اي که سازندگان کلاهبردار بابت تاخیر پروژه موظف به پرداخت آن به خریداران مي‌شوند در مقابل مبالغی که بابت افزایش هزینه‌هاي ساخت از خریداران مطالبه مي‌کنند بسیار ناچیز خواهد بود. در آخرین مراحل هم حتی اگر به دلیل تعطیلی کار یا تاخیر بیش از اندازه، اختلافات به دادگاه‌ها و مجامع قضایی کشیده شود، اعلام مي‌کنند که ما غرامت خریداران را پرداخت مي‌کنیم که حتی اگر به خریداران غرامت بدهند، در تمام زمانی که پول خریداران را در پروژه‌هاي دیگری سرمایه‌گذاری کرده‌اند چند برابر بیش از مبلغ غرامت سود به دست آورده‌اند.
این در حالی است که پول و زمان خریداران برای مدت زمانی قابل توجه – معمولا چند ساله – متوقف شده و سود این سرمایه به کلاهبرداران رسیده است. به این ترتیب، در حالی که هنوز بعضا اینگونه شرکت‌ها در مناطق مختلف کشور در حال فعالیت و تبلیغات گسترده هستند، تنها اطلاع‌رسانی به متقاضیان خرید از بازار پیش‌فروش و اطلاع دقیق آنان از الزامات حقوقی نحوه تنظیم قرارداد مي‌تواند راهکاری برای کاهش و از میان بردن این شکل از کلاهبرداری باشد.
چگونه سرتان کلاه نرود؟
حرفه‌ای‌هاي بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند 18 توصیه مهم دارند برای اینکه چطور رفتار کنند تا سرشان کلاه نرود و در تور کلاهبردارن حرفه‌اي ساختمانی گرفتار نشوند.
1.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک
قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
2. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی‌صلاح پس از انجام معامله.
اگر مبايعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی‌صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌هاي کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
3. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.
ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌هاي آنها چقدر است.
در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌هاي ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی‌ها به بدهی‌ها منفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن ششرکت سازنده است.
4. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
5. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
6. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات‌مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
در برخي موارد هویت اعضای هیات‌مدیره شرکت‌هاي کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی مي‌شود.
7. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌هاي مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و... صورت مي‌گیرد را نخورید.
8. دام‌هاي مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده مي‌شود که از جمله آنها مي‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌هاي گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌هاي قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
9. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
10. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60 درصد تورم را پوشش دهد.
11.پیشنهاد مي‌شود پروژه‌هايي را برای پیش‌خرید انتخاب کنید که بیش از 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از 60 درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمي‌شود.
12. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه مي‌شود.
13. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.
برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
14. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
15. توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش فروش مي‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش مي‌کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
16. برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌هاي غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه مي‌دهند تا طعمه‌هاي خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
17. پیشنهاد مي‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و... که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
18. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما مي‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌هاي امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.
نظرات کاربران
لینک کوتاه: کپی لینک
اسیدپاشی روی زن تهرانی با انگیزه نامعلوم طواف کعبه زیر باران (فیلم) انفجار یک خودرو در شهر منبج سوریه واشنگتنپست: یمن از نظر فناوری نظامی پیشرفتهتر از حد تصور است ۱۸ مصدوم در اثر واژگونی اتوبوس در جاده کرمانشاه - کنگاور اظهارات عجیب نماینده مجلس: وزیر نفت گفت ما از قاچاقچیها روزانه حدود ۹ میلیون لیتر سوخت میخریم! (فیلم) مدارس ۱۱ شهرستان کرمانشاه شنبه غیر حضوری است حضور سردار قاآنی در مراسم سالروز شهادت سید رضی موسوی (فیلم) نخستین فرماندار زن در تاریخ استان کرمان منصوب شد تماس طالبان با تیم الجولانی پس از اعتراضات دمشق پایتخت یمن بار دیگر مورد حمله قرار گرفت نظر عضو دفتر رهبر انقلاب درباره علت ناترازی های انرژی آموزش غیرحضوری در برخی مناطق آذربایجانغربی طنابزنی پارکورکار جوان بر بالای اتوبان پر از خودرو در اصفهان! (فیلم) محیط زیست تهران: اختلال در دستگاه سنجش آلودگی هوای اسلامشهر؛ شاخص ۴۳۷ قابل استناد نیست
اخبار و تحلیل های ترکیه