ساخت مسكن‌مهر اجاره‌اي

جاي خالي يك برنامه عملياتي چندمنظوره براي بخش مسكن در ذهن اقتصادي 8 نامزد رياست‌ جمهوري اگر چه محل اشكال‌ است اما با ديد خوش‌بينانه به اين موضوع، مي‌شود اميدوار بود كه پيشنهادهاي كارشناسي هفته‌هاي آينده از طرف صاحبان‌فكر در حوزه مسكن بتواند رقابت در خريد «ايده بهينه» را در بين نامزدها ايجاد كند.

از آنجا كه در حال حاضر معضل «رشد اجاره‌بها» پر‌چالش‌‌ترين مبحث در بازار مسكن محسوب مي‌شود و هنوز پاسخي براي معماي «تداوم فشار تقاضاي اجاره به‌رغم واگذاري انبوه واحدهاي مسكوني‌مهر» پيدا نشده است، گروهي از كارشناسان اقتصاد مسكن راهكار بي‌سابقه‌اي را براي مهار اجاره‌بها به دولت يازدهم پيشنهاد كرده‌اند.

در اين راهكار با اشاره به آنچه در دو سه سال گذشته باعث جهش اجاره‌بها شد و همچنين با توجه به مقبوليت مسكن‌مهر نزد همه نامزدها، از آنها خواسته شده است، بخشی از ساخت‌وسازهاي جديد مسكن‌مهر را در قالب «مسكن‌مهر اجاره‌اي» ادامه دهند به اين صورت كه آپارتمان‌هايي با قابليت اجاره 5ساله به اجاره‌نشين‌هاي كم‌درآمد روي زمين‌هاي دولتي همراه با تسهيلات ارزان‌قيمت ساخت، احداث شود.

تجربه ساخت مسكن‌ اجاره‌اي در بسياري از كشورها تحت عنوان «مسكن اجتماعي» پياده شده و جواب داده است.

در مطالعه مقدماتي اين راهكار آمده است: در دو سال اخير به دليل تورم بالا ناشي از اجراي قانون هدفمندي يارانه‌ها، تعداد خانوارهاي اجاره‌نشين افزايش پيدا كرده و سهم آنها در بازار مسكن از 35درصد كل خانوارها به 50 تا 55 درصد رسيده است. در تهران نيز به خاطر تضعيف «قدرت ماندگاري خانوارها در مسكن ملكي» نه تنها گروه مستاجرها بزرگ‌تر شده‌اند كه نوعي مهاجرت از مناطق مرغوب پايتخت به سمت نواحي جنوبي به راه افتاده است.

درباره راهكار پيشنهادي به دولت يازدهم و تحولات بازار اجاره با فردين يزداني کارشناس اقتصاد مسکن گفت‌وگو كرده‌ايم:

بازار مسکن به دو بخش مسکن ملکی و مسکن اجاره‌ای تقسیم می‌شود. در بخش اجاره دو دسته متقاضی وجود دارد. دسته اول افرادی را شامل می‌شود که به دلیل پایین بودن قدرت اقتصادی توان ورود به بخش مسکن ملکی را ندارند. اما دسته دوم افرادی هستند که با وجود توان اقتصادی بالا به مسکن ملکی ورود پیدا نمی‌کنند و همچنان در صف متقاضیان بازار اجاره باقی می‌مانند به گونه‌ای که هرگونه سیاست‌گذاری در بخش اجاره آنها را از این بازار خارج نخواهد کرد. انگیزه این دسته از متقاضیان چیست؟

افرادی که تمایل به مالکیت ندارند گروه‌هایی هستند که بیشتر به فعالیت‌های آزاد اقتصادی متمایل هستند تا اینکه سرمایه خود را در قالب واحد مسکونی با حفظ ارزش آن یا حداکثر رشد چنددرصدی آن به صورت راکد نگه دارند. این افراد دوست دارند سرمایه خود را به سمت فعالیت‌های آزاد اقتصادی کانالیزه کنند و در مقابل فقط هزینه استفاده از واحد مسکونی (user cost) را در قالب اجاره پرداخت کنند. اما گذشته از دو گروهی که شما به آن اشاره کردید گروه دیگری که توان ورود به بازار مسکن ملکی را ندارند خانوارهای تازه تشکیل شده هستند که سهم زیادی هم در بازار اجاره دارند و هنوز انباشت ثروتی در گذشته ندارند تا بتوانند از آن برای خرید ملک استفاده کنند. البته بخش کوچکی از آنها هم خانوارهای با سن بالا می‌توانند باشند که به دلایل مختلف در فقر به سر می‌برند.

بنابراین رشد اجاره‌بها بخشی از متقاضیان بازار اجاره را چندان تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد؟

دهک‌های بالای درآمدی که اجاره‌نشین هستند قاعدتا نباید دغدغه سیاست‌گذاران در بازار اجاره باشند. چون در واقع درآمد مکفی دارند و توان کافی برای پرداخت اجاره چندبرابری هم برای آنها وجود دارد. ولی خانوارهای کم‌درآمد که فشار اقتصادی بیشتری را تحمل می‌کنند متعاقبا فشار بیشتری هم بابت هزینه سکونتشان به آنها وارد می‌شود.

با وجود رشد اجاره‌بها و افزایش درآمد موجران مطالعات متعدد در بازار اجاره نشان می‌دهد نرخ بازدهی اجاره در این بازار پایین است و جذابیت چندانی برای مالکان ندارد. اما چرا همچنان مالکان تمایل به اجاره دادن ملک خود دارند؟

طرف عرضه مسکن اجاره‌ای نیز به دو گروه تقسیم می‌شوند. درگروه اول اجاره‌بها به عنوان ممری برای کسب درآمد دائمی محسوب می‌شود و گروه دوم در قالب یک نوع فعالیت اقتصادی واحدهای مسکونی را تولید یا خریداری می‌کنند و به عنوان مسکن اجاره‌ای عرضه می‌کنند. مطالعات متعدد نشان می‌دهد خالص اجاره‌بهایی که مالکان دریافت می‌کنند نسبت به ارزش دارایی آنها رقم قابل توجهی نیست یعنی بازده خالص اجاره‌داری در ایران بازده پایینی است و بالا نیست. به خصوص اگر هزینه‌های متفرقه و مبادله‌ای را به آن اضافه کنیم بازده خالص اجاره‌بها باز هم پایین‌تر می‌آید. اما آنچه اجاره دادن واحد مسکونی را برای مالک تا حدی اقتصادی می‌کند اضافه ارزشی است که خود ملک در حین اجاره‌داری پیدا می‌کند. در واقع سودی که مالکان قبل از افزایش قیمت واقعی ملکشان به دست می‌آورند نه خود اجاره‌بها. پس از لحاظ اقتصادی خالص اجاره‌بهای دریافتی چندان کسب‌وکار بالایی نیست به خصوص با توجه به هزینه‌های متفرقه‌ا‌ی که این کار دارد.

طبق اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 سهم اجاره‌نشینی در چند سال اخیر رو به افزایش بوده است. علت را باید در چه چیزی جست‌وجو کرد؟

اجاره‌نشینی در دهک‌های پایین درآمدی بالاست. با افزایش درآمد و رسیدن به سطح متوسط نرخ اجاره‌نشینی کاهش پیدا می‌کند و مجددا با رفتن به سمت اقشار پردرآمد یعنی دهک‌های نهم و دهم نرخ اجاره‌نشینی افزایش پیدا می‌کند.

علاوه بر این همراه با سیاست‌های تعدیل اقتصادی و حذف یارانه‌ها روندها به گونه‌ای بوده است که نرخ کلی اجاره‌نشینی در کشور افزایش پیدا کرده است یعنی خالص متوسط دارایی واقعی خانوارها در اقشار متوسط رو به نزول بوده است. طوری که اگر در سطح منطقه‌ای یا شهری نگاه کنیم، می‌بینیم بخشی از جمعیت پایتخت‌نشین طی چند سال گذشته به تدریج از مناطق بالایی شهر به سمت مناطق پایین‌تر مهاجرت کرده‌اند یعنی ملک خود را فروخته و ملکی با ارزش کمتر و کیفیت کمتر خریداری کرده‌اند و مابه‌التفاوت آن خرج معاش خانوار شده است. به عبارت دیگر افزایش اجاره‌نشینی همراه با کاهش کیفیت محل سکونت اقشار متوسط رو به پایین در کشور قابل مشاهده است.

با وجود مشاهده چنین روندی برنامه‌های دولت در بخش مسکن بیشتر روی مسکن ملکی تمرکز داشته است.

در زمینه اجاره سیاست خاصی در چند سال اخیر پیاده نشده است و توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بوده است برود. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند.
چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این دلیل بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجارهای شیفت پیدا کند. طبق آخرین برآوردهای ما در چهار سال اخیر به صورت محسوس با افزایش تقاضا در بازار اجاره روبه‌رو بودیم.

جدا از خانوارهای تازه تشکیل شده؟

برآوردها نشان می‌داد تا چند سال گذشته حدود 60 تا 65 درصد از خانوارهای تازه تشکیل شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و 40 تا 35 درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند، اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها و کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه تشکیل شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی می‌روند حداقل10 تا 15 درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمی‌تواند واکنش خوبی نشان دهد. عرضه واحد مسکونی در شرایط عادی حداقل یک تا دو سال طول می‌کشد که به طور طبیعی در شرایط تورمی فعلی این بازه زمانی طولانی‌تر خواهد شد. بنابراین از سه سال گذشته قابل پیش‌بینی بود که در زمان فعلی با افزایش چندبرابری اجاره‌بها رو‌به‌رو باشیم. تا زمانی هم که وضعیت درآمدی مردم رو به بهبود نرود یا حداقل چشم‌انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمی‌رسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود.

یعنی روند کنونی بازار اجاره از چند سال گذشته قابل پیش‌بینی بود.

افزایش اجاره‌بها، نتیجه گریزناپذیر وضعیتی بود که به دلایل مختلف اقتصادی، در جامعه اتفاق افتاده بود و سیاست‌گذاری بخش مسکن هیچ راه‌حلی نمی‌توانست برای کنترل اجاره داشته باشد..

البته فکر می‌کنم این طرح‌هایی که می‌گویید بیشتر بلندمدت باشد و قابلیت اجرایی در زمان کوتاه تا آغاز نقل‌وانتقال‌ها نداشته باشد؟

سه سال است هر سال تابستان همین بحث را مطرح می‌کنند که در کوتاه مدت چه کار کنیم. فکر می‌کنم اگر سال 1389 به وضعیت کنونی فکر می‌کردند الان می‌توانستیم برای بازار اجاره کاری کنیم.

چه طرحی را پیشنهاد می‌کنید؟

به نظر می‌رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکن‌های استیجاری ارزان‌قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه‌ریزی کنیم، می‌توانیم از فشار اجاره‌بها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم چند سال وقت نیاز دارند.

برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال‌های 1375-  1374 از سوی کارشناسان بحث‌هایی مطرح شد، اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت‌های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی‌کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد. در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باشد ساخته شود، اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریبا می‌توانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت می‌توانست در راستای اجاره‌داری در مناطق خاص و متوسط رو به پایین در قالب وام و اعتبارات، امکانات سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری فراهم کند، اما نه وزارت مسکن و نه شهرداری‌ها توجه خاصی به این مقوله نداشتند.

یعنی شما معتقدید دولت باید برای کنترل اجاره‌بها به بازار اجاره ورود پیدا کند؟

باید منابعی را برای این کار تخصیص دهد. یا به صورت منابع فیزیکی در قالب زمین یا به صورت منابع مالی و اعتباری. علاوه بر دولت برخی نهادهای اجتماعی هم می‌توانند در این کار وارد شوند. به عنوان مثال کمیته امداد امام جمعیت زیادی را تحت پوشش قرار داده است و شناسایی گروه‌های آسیب‌پذیر را هم خیلی خوب انجام داده است و الحق هم که سرویس‌های خوبی می‌دهد. مانعی ندارد که طرح استیجاری دولت با استفاده از بازوی کمیته امداد یا بهزیستی انجام شود. بهزیستی یا کمیته امداد بهتر بود به جای آنکه مسکن ملکی به متقاضی خود واگذار کند که بعد از مدتی آن متقاضی ملک را بفروشد و دوباره در صف متقاضیان قرار بگیرد، طرح مسکن استیجاری را اجرایی کند تا هم از گردش منابع استفاده بیشتری کند و هم سرویس بیشتر با یک منابع محدود به بخش خاصی دهد. یا از طریق شهرداری‌ها در بافت‌های فرسوده ورود پیدا کند. البته برخی راهکارهای کوتاه مدت هم برای بازار اجاره وجود دارد.

طرح تعزیراتی؟

نه، اصلا، به یارانه مستقیم اجاره به عنوان یک راهکار مقطعی و کوتاه‌مدت اشاره می‌کنم. همانند برخی کشورهای توسعه یافته می‌توان از طریق مکانیسمی خاص اقشار مستاجر را شناسایی کرد و سپس یارانه اجاره به بخشی از اقشار تحت پوشش داد. البته این طرح در بلندمدت مفید نخواهد بود ولی برای قابل تحمل کردن فشار بد نیست. راهکار کوتاه مدت دیگر هم که فکر می‌کنم مدتی است راه‌اندازی شده است سامانه اطلاعاتی وزارت راه و شهرسازی است که از طریق آن همه می‌توانستند قیمت املاک معامله‌شده را در مناطق مختلف مشاهده کنند.

این اقدام به شفاف‌سازی قیمت‌ها و شفاف‌سازی فضای معاملاتی کمک می‌کند. البته اثر آنچنانی نخواهد داشت ولی به هرحال اینطور اقدامات هم در حد خودش می‌تواند مفید باشد.

متاسفانه تاکید تمام سیاست‌گذاری‌ها از دهه 70 به این طرف بر مسکن ملکی بوده است و توجه خاصی به مسکن استیجاری نشده است و خراب شدن وضعیت اقتصادی باعث شده این مشکل به صورت معضلی باشد که از افزایش قیمت مسکن اساسی‌تر است.