شرایط جدید تسهیلات مسکن در بانک مسکن

مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه تأثیر افزایش سقف تسهیلات بر روی گران شدن مسکن در شرایط مختلف اقتصادی متفاوت خواهد بود، گفت: چنانچه اقتصاد در رکود به سر برد، افزایش سقف تسهیلات می‌تواند موجب رشد اقتصادی با حداقل افزایش قیمت‌ها شود.

قدرت‌الله شریفی در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سوال که آیا بانک مسکن برنامه‌های جدیدی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن دارد، گفت: بانک مسکن یک بانک تخصصی و توسعه‌ای است و وظیفه اصلی آن خانه‌دار کردن مردم است، بنابراین در حال حاضر تلاش بانک مسکن این است که در سال حماسه اقتصادی و با عنایت به اینکه بخش مسکن و ساختمان موتور رشد و توسعه اقتصادی هر کشور است، مأموریت‌های جدید محول شده وزارت راه و شهرسازی را دنبال کند.

وی ادامه داد: در این خصوص بانک مسکن اقداماتی را آغاز نموده است و برنامه‌ها و روش‌های جدیدی را طراحی نموده است که ضمن تأمین نقدینگی مورد نیاز آن از محل پس‌اندازهای مردمی و دارایی‌های در اختیار بانک، امکان رشد بدون ایجاد تورم را دنبال می‌کند.

وی اضافه کرد: جهت تدوین برنامه‌ها و روش‌های جدید مذکور کمیته‌های کارشناسی ذیربط در بانک تشکیل شده که پیشنهادات جدید بانک را متناسب با حوزه‌های فعالیت وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی تقدیم وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک‌ مرکزی خواهد کرد.

*پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن در حال بررسی در بانک مرکزی

شریفی در پاسخ به این سؤال که در پیشنهادات جدید بانک مسکن سقف تسهیلات مسکن چه میزان افزایش یافته است، گفت: بانک مسکن همواره با رصد وضعیت بخش مسکن و قدرت خرید و یا ساخت واحد مسکونی، پیشنهادات متناسب را به بانک مرکزی ارائه می‌نماید و در حال حاضر نیز پیشنهاداتی جهت تغییر شرایط تسهیلات خرید و ساخت مسکن ارائه شده است.

وی افزود: این پیشنهاد توسط ادارات ذیربط بانک مرکزی در حال کارشناسی است که پس از تأیید و تصویب آن توسط شورای پول و اعتبار شرایط جدید اعلام خواهد شد.

*اخذ مجوز انتشار ۲۰ هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت رهنی

مدیر عامل بانک مسکن در خصوص بازار رهن ثانویه گفت: اقدامات لازم جهت انتشار اوراق مشارکت رهنی (رهن ثانویه) از سال‌های قبل در بانک مسکن آغاز شده است و حتی مجوز انتشار ۲۰ هزار میلیارد ریال اوراق مذکور نیز اخذ شده است که به دلیل عدم ابلاغ دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن تاکنون عملیاتی نشده است.

*بازار رهن ثانویه چیست؟ چه ویژگی‌هایی برای خانه‌دار شدن مردم دارد

وی در پاسخ به این سوال که بازار رهن ثانویه چیست؟ و چه ویژگی‌هایی برای خانه‌دار شدن مردم دارد، گفت: بازار رهن ثانویه در دنیا یکی از مهم‌ترین کانال‌های تأمین مالی بخش مسکن به شمار می‌رود که تاکنون امکان اجرایی شدن آن علیرغم اقدامات انجام گرفته طی سال‌های گذشته در کشور ما فراهم نشده است.

شریفی افزود: به طور خلاصه مکانیسم بازار مذکور به این ترتیب است که بانک‌هایی که نسبت به پرداخت تسهیلات جهت خرید و یا ساخت مسکن اقدام می‌نمایند در قبال تضمین بازپرداخت تسهیلات مذکور اموال غیر منقول فوق (ملک) را در رهن خود می‌گیرند که اصطلاحاً رهن اولیه نامیده می‌شود.

شریفی ادامه داد: با رهن مذکور به یک ترتیب ملک در رهن جز دارایی‌های بانک محسوب خواهد شد که در صورت عدم پرداخت اقساط امکان صدور اجرائیه و مزایده ملک برای بانک فراهم می‌شود.

وی اضافه کرد: در شرایط فعلی در کشور ما ملک در رهن بانک تا انتهای مدت بازپرداخت اقساط در رهن بانک باقی می‌ماند و پس از پرداخت تمامی اقساط و تسویه کامل بدهی نسبت به فک رهن و آزادسازی آن اقدام می‌شود.

مدیر عامل بانک مسکن خاطر نشان کرد: در کشورهای پیشرفته دنیا جهت توسعه و تعمیق بازارهای مالی و تأمین منابع جدید پس از گذشت مدت کوتاهی از رهن اولیه، بانک‌ها طلب خود را از محل مرهونه که تبدیل به دارایی‌های قابل عرضه از طریق انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه با سازوکار مشخص و از طریق ارکان تعیین شده به سرمایه‌گذاران و مشتریان بالفعل می‌نمایند و مجدداً منابع اولیه خود را بازیابی نموده و امکان اعطای تسهیلات جدید را خواهند داشت.

وی افزود: بدیهی است که تکرار عمل فوق به دفعات موجب خلق منابع جدید برای بانک‌ها و امکان اعطای تسهیلات به تعداد افراد بیشتر با سقف‌های بالاتر را فراهم خواهد نمود.

شریفی خاطر نشان کرد: مطالب فوق به صورت بسیار مختصر و ساده نحوه عمل بازار رهن ثانویه را بیان نموده ولی در مرحله اجرا معمولاً از پیچیدگی‌ها و نکات فنی و اجرایی زیادی برخوردار است که بایستی مورد رعایت قرار گیرد تا مسائل، ریسک‌ها و مشکلاتی در سال‌های ۲۰۰۹- ۲۰۰۸ که موجب ایجاد بحران جهانی اقتصاد شد گریبان بانک‌ها و کشورها را نگیرد.

*خبر خوشی که می‌تواند مردم را خوشحال کند/افزایش سقف‌های تسهیلاتی

شریفی در خصوص خبر خوشی که می‌تواند مردم را خوشحال کند، گفت: بانک مسکن همواره خود را مکلف می‌داند که به متقاضیانی که در این بانک جهت استفاده از تسهیلات مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند، آنها را به شکلی خانه‌دار کند.

وی افزود: در این خصوص به دلیل ماهیت تعهدی حساب‌های مذکور به محض آمادگی مشتریان بانک و احراز حداقل شرایط مورد نیاز، بانک متعهد و مکلف به پرداخت تسهیلات متعلقه است.

مدیر عامل بانک مسکن اضافه کرد: با توجه به اینکه منابع تسهیلات مذکور از محل پس‌اندازهای جمع‌آوری شده مردم تأمین می‌شود، علاوه بر اینکه موجب افزایش نقدینگی جامعه و به تبع آن افزایش نرخ تورم نمی‌شود از طرف دیگر امکان افزایش سقف تسهیلات با توجه به حداقل تأثیر بر روی قیمت‌ واحدهای مسکونی را فراهم خواهد نمود.

شریفی خاطر نشان کرد: با توجه به موارد فوق طرح‌های جدید بانک در خصوص افزایش سقف‌های تسهیلاتی بعضاً تهیه و جهت اخذ مجوز به مراجع ذیربط تقدیم شده است و طرح‌های تکمیلی با شرایط و ضوابط جدید متناسب با مأموریت‌های دولت جدید و اهداف وزیر راه و شهرسازی در حال تهیه و تدوین است.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه در طرح‌های جدید منابع مورد نیاز از محل سپرده‌گذاری مشتریان جدید و افزایش مانده مشتریان قبلی بانک همچنین واگذاری‌ دارایی‌های بانک از محل انتشار اوراق مشارکت رهنی تأمین خواهد شد، لذا امکان افزایش سقف‌ها بدون نیاز به خط اعتباری یا اضافه برداشت از بانک مرکزی (که تورم‌زا است) وجود خواهد داشت.

*سایر بانک ها از پرداخت تسهیلات مسکن در حوزه فروش اقساطی استقبال نمی کنند

شریفی در پاسخ به این سؤال که چه نظری در خصوص شکست انحصار پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک مسکن دارید، گفت: با توجه به اینکه تسهیلات پرداختی بخش مسکن از نظر مدت جزو بلندمدت‌ترین تسهیلات پرداختی شبکه بانکی است و از سوی دیگر نرخ سود آن جزو پایین‌ترین نرخ‌های سود شبکه بانکی است به نظر نمی‌رسد، سایر بانک‌ها از پرداخت تسهیلات در بخش مسکن به ویژه در حوزه انتقال سهم الشرکه (فروش اقساطی) استقبال نمایند.

وی ادامه داد: شاید یکی از دلایل مطرح شدن موضوع فوق نگرانی از درگیر بودن بانک مسکن در طرح ملی مسکن مهر و عدم توانایی بانک جهت فعالیت در بخش‌های اعطای تسهیلات خرید و ساخت سایر متقاضیان باشد.

*پرداخت ۴۸هزار میلیارد تومان به ۲.۴میلیون مسکن مهر

شریفی افزود: در این خصوص باید اعلام نماییم که طی سال‌های گذشته علی‌رغم اعطای ۴۸۰ هزار میلیارد ریال تسهیلات به ۲.۴ میلیون واحد مسکونی مهر بانک مسکن خوشبختانه موفق شده است که همزمان ده‌ها هزار میلیارد ریال تسهیلات خرید و ساخت به صدها هزار واحد مسکونی دیگر پرداخت نماید.

وی ادامه داد: این در حالی است که در حال حاضر تکالیف بانک در خصوص طرح مسکن مهر در حال اتمام است و بانک آمادگی دارد که تمام توان خود را مجدداً بر روی پرداخت تسهیلات مسکن به مشتریان جدید متمرکز نماید.

*۲۵درصد تسهیلات بانکی از بانک مسکن با کمترین معوقه

شریفی اظهار داشت: لازم به تذکر است که بانک مسکن علی‌رغم اینکه حدود یک چهارم تسهیلات بانکی کل کشور را در اختیار دارد، مطالبات معوق و سررسید گذشته آن حدود ۳ درصد است که جزء پایین‌ترین نسبت‌های شبکه بانکی کشور است.

*بدهی بانک مسکن از محل صندوق پس انداز به بانک مرکزی صفر است

مدیر عامل بانک مسکن ادامه داد: ‌مانده تسهیلات بانک مسکن در حال حاضر ۸۷۲ هزار میلیارد ریال است که از این مبلغ حدود ۵۶ درصد مربوط به مسکن مهر است و ۴۶ درصد مابقی از محل منابع بانک و سپرده مشتریان بانک تأمین شده است.

وی اضافه کرد: ۲۴ درصد پرتفوی (ترکیب سبد سهام) تسهیلات نظام بانکی را بانک مسکن داده است.

شریفی اضافه کرد: این موضوع در حالی است که در سال ۱۳۸۷ بانک مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن ۳۷ هزار میلیارد ریال به بانک مرکزی بدهکار بود، در حالی که در حال حاضر این عدد صفر شده است و بابت صندوق پس انداز مسکن به بانک مرکزی هیچ بدهی ندارد.

*اصرار بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن مهر چیست؟

شریفی در پاسخ به این سوال که بانک‌ مسکن چه اصراری بر پرداخت وام مسکن مهر دارد؟ و چه نفعی از آن می‌برد گفت: بانک مسکن در اجرای یکی از پروژه‌های طرح جامع مسکن طی برنامه چهارم توسعه مکلف به اجرای طرح مسکن مهر شده که یکی از بزرگترین طرح‌های ملی اقتصادی اجرا شده توسط دولت‌های نهم و دهم است.

مدیر عامل بانک مسکن افزود: تکلیف مذکور به دلیل ماهیت تخصصی و توسعه‌ای بانک مسکن به این بانک محول شد که بانک نیز مفتخر است که با تجهیز تمام توان خود و حتی تحمل فشار توان فرسای خارج از تصور (با توجه به اینکه مقرر بود طرح مذکور با مشارکت ۶ بانک بزرگ کشور با دهها هزار کارمند و هزاران شعبه به اجرا درآید) با حدود ۱۱ هزار پرسنل و حدود ۱۲۰۰ شعبه به بهترین وجه امکان پرداخت ۴۸۰ هزار میلیارد ریال جهت احداث ۲.۴ میلیون واحد طی چهار سال فراهم شد.

وی ادامه داد: بانک مسکن در اجرای پروژه‌ مذکور هیچ گونه نفع مادی را به دلیل اینکه تسهیلات مذکور با نرخ‌های بسیار پایین سود (حتی در حد قرض‌الحسنه) پرداخت شده را مدنظر قرار نداده و اجر اخروی آن و همچنین خانه‌دار شدن میلیون‌ها نفر را که در حالت عادی تصور مالک شدن را به هیچ وجه نداشتند، مدنظر داشته است.

*بانک مسکن تاکنون چه میزان تسهیلات خرید مسکن داده است و چه تعداد از مردم را خانه‌دار کرده است؟

شریفی در پاسخ به این سوال که بانک مسکن تاکنون چه میزان تسهیلات خرید مسکن اعطا کرده و چه تعداد از مردم را خانه‌دار کرده است، گفت: بانک مسکن تاکنون از محل حساب‌های تعهدی خود (انواع حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن و سپرده ممتاز) بیش از ۲۵۰ هزار میلیارد ریال برای خرید و احداث بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی از سال ۱۳۶۹ به بعد پرداخت نموده است.

وی ادامه داد: ضمناً علاوه بر حساب‌های تعهدی از محل تسهیلات بدوی سپرده تاکنون ده‌ها هزار میلیارد ریال جهت احداث صدها هزار واحد مسکونی پرداخت کرده است.

*آیا افزایش وام مسکن بر گران شدن مسکن تأثیر خواهد داشت؟

شریفی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش وام مسکن بر گران شدن مسکن تاثیر خواهد داشت؟ تأثیر افزایش سقف تسهیلات بر روی گران شدن واحدهای مسکونی در شرایط مختلف اقتصادی متفاوت خواهد بود.

وی افزود: چنانچه در حالتی که رونق اقتصادی در جامعه وجود دارد و قیمت ها روبه افزایش می‌باشد (به ویژه قیمت مسکن) امکان تشدید افزایش قیمت وجود خواهد داشت.

مدیر عامل بانک مسکن گفت: اما چنانچه اقتصاد در رکود به سر برده و قیمت‌ها ثابت و یا در حال کاهش می‌باشند افزایش سقف تسهیلات می‌تواند موجب کاهش رکود و ایجاد رونق و رشد اقتصادی با حداقل افزایش قیمت‌ها شود.

وی افزود: اما چنانچه اقتصاد با رکود تورمی مواجه باشد، افزایش سقف‌ها با در نظر گرفتن تمهیدات بیشتری اعمال شود.

شریفی خاطر نشان کرد: با توجه به اینکه بخش مسکن بخش‌های واقعی اقتصاد را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بنابراین معمولاً جهت اعمال سیاست‌های انبساطی پولی و خارج نمودن اقتصاد از حالت رکود در مرحله اول بخش مذکور را به عنوان موتور محرک اقتصاد مورد توجه قرار می‌دهند.