دلواپسان ممنوعیت پیش‌فروش در بنگاه‌های املاک

 محمدعلی دیانتی‌زاده - منع قانونی بنگاه‌های مسکن از تنظیم قرارداد پیش‌فروش براساس آیین‌نامه مصوب پیش‌فروش ساختمان، از یکسو موجب خرسندی سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان واقعی این بخش و از سوی دیگر باعث سرخوردگی کلاهبرداران و دلالان شد.

دلالانی که یک ملک را از لحظه کلنگ‌زنی تا لحظه تحویل بارها دست به دست می‌کنند و با "قولنامه‌بازی" سودهای کلانی به جیب می‌زنند که در نهایت نیز به افزایش قیمت نهایی ملک می‌انجامد.

و کلاهبردارانی که به پیش‌فروش همزمان یک ملک با موقعیت نه‌چندان روشن به چندین خریدار یا پیش‌فروش ملک با اسناد جعلی اقدام می‌کردند و اکنون الزامی شدن امور ثبتی و استعلام‌های دفترخانه‌ای را مانع این کار می‌بینند.

چراکه براساس ابلاغیه، فعالیت مشاوران املاک و سردفتران در حوزه معاملات پیش‌فروش مرزبندی شده است؛ طوری که از این پس قراردادهای پیش‌فروش باید صرفا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شوند و در صورتی که مشاوران املاک درفرآیند پیش‌فروش نقشی فراتر از مذاکره مقدماتی میان طرفین معامله داشته باشند و با عبور از این مرز (دلالی) اقدام به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند، پروانه کسب آنها برای بار اول به مدت یک‌سال و برای بار دوم به مدت دو سال تعلیق و در صورت تکرار برای سومین بار مجوز فعالیت آنها برای همیشه لغو می‌شود.

همچنین براساس تاکید موجود در ماده ۲ و ۱۸ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه از این پس ممنوع است و مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند در بنگاه اقدام به تنظیم هیچ‌گونه قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند.

از وسی دیگر بنا بر تاکید ماده ۱۹ این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند؛ در غیر این صورت به حبس از ۹۱ روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند.

قانون‌گذار حتی مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش برای مطبوعات متخلف تعیین شده توقف انتشار به مدت حداکثر دو ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا ۱۰ میلیون تومان است. بر اساس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، پیش‌فروشنده باید مسوولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از دیرکرد، در برابر پیش خریدار بیمه کند.

در همین حال قانون، پرداخت اقساط پیش خرید از سوی خریدار به فروشنده را منوط به تایید مهندس ناظر از روند پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز کرده است که خود بر تعهد فروشنده به زمان‌بندی اعلام شده برای پیشرفت و تکمیل روند ساخت می‌افزاید.

از سوی دیگر و بر مبنای ماده ۲۲ آیین‌نامه پیش‌فروش، شهرداری‌ها مکلف شده‌اند هنگام صدور پروانه ساخت، برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل صادر و به متقاضی ارائه کنند.

همچنین در صورتی که در زمان تنظیم و انتقال سند، اختلاف مساحت کمتر از ۵ درصد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. این در حالی است که اگر اختلاف مساحت بیش از ۵ درصد باشد، پیش خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا براساس قیمت روز، از پیش‌فروشنده خسارت دریافت کند. ضمن این‌که این حق برای فروشنده نیز محفوظ است که اگر ملک را حدودی معامله نکرده باشد و معامله بر مبنای متراژ باشد، در صورت افزایش مساحت بیش از ۵ درصد مابه‌التفاوت را محاسبه و دریافت کند.

آقای جلیلی! اگر «عمق راهبردی» توقف قانون حجاب را درک کنید متوجه می‌شوید چه معنایی دارد

تماشاخانه

قهوه ترک یا اسپرسو کدام برنده واقعی هستند؟ دو سبک، دو تجربه (فیلم)

آنچه از بم برجای ماند / ۲۱ سال بعد، هنوز برخی زخم‌ها باز هستند (فیلم)

فیلم های دیگر