راز افزایش ۸۰ درصدی مشاوران املاک

كار كمتر، سود بيشتر. اين شعاري است كه در سال هاي اخير عموما جواناني كه دنبال طي كردن ره صد ساله در يك شب هستند، دنبال آن مي گردند.

به گزارش قانون، بر خلاف آنكه نسل هاي قبل ، كار زياد و پرمشقت را عاملي براي درآمد و رفاه بيشتر مي‌دانستند، امروزي ها اما ترجيح مي دهند با حداقل كار ، بيشترين درآمد را داشته باشند. از اين رو، مشاغلي همچون دلالي يا بنگاه داري مسكن، در اين سال هاي اخير رونق فراوان داشته و در اين ميان برخي سياست هاي دولتي نيز بر ميل به كم‌كاري دامن‌زده است.

 اينكه عمده جوانان ايراني به دنبال راهي ميان بر براي رسيدن به سود كلان مي گردند و كمتر در انديشه‌هاي آنان ، اشتغال مولد، كارآفريني و توليد جايگاه دارد واقعيتي تلخ است كه مي توان با نگاهي به بنگاه‌هاي معاملات ملكي به آن پي برد. افراد بنگاهي كه برای معرفی خریدار به فروشنده یا مستاجر به مالک، حق دلالی می گرفت و این رویه سال ها ادامه داشت تا همین چند سال گذشته که همه چیز تغییر کرد و کار به جایی رسید که اگر خریدار و فروشنده از طریق روزنامه هم یکدیگر را پیدا کنند باید اول بروند به بنگاهی محله پول بدهند و بعد برای تنظیم سند راهی محضر شوند! موضوع دقیقا همین است.

از آن هایی که در این چند سال خانه ای خریده یا فروخته اند سوال کنید تا مطمئن شوید! اما واقعا چرا؟ چون یکی از مدارک لازم برای نقل و انتقال ملک در دفتر خانه، مفاصا حساب مالیاتی است. یعنی باید مالیات دولتی را بدهید تا بتوانید خانه‌تان را بفروشید.در دولت گذشته به دلایلی که توضیح داده خواهد شد گرفتن مالیات را مشروط به مراجعه به بنگاه کردند. در واقع اگر دو طرف معامله از طریق آگهی روزنامه یکدیگر را پیدا کرده بودند ، برای نقل وانتقال قطعی در محضر باید اول می رفتند و مالیات پرداخت می کردند اما اداره مالیات از آنها کد رهگیری مشاور املاک را در خواست می کرد و بدون این کد مالیات نمی‌گرفت! آنها هم مجبورند دست از پا دراز تر بروند سراغ بنگاهی محل، هر چه خواست بپردازند تا کاغذی برایشان بنویسد.

 کاغذی که به آن ها اجازه پرداخت مالیات را می دهد! اين اتفاق باعث شد اگر مشاوران املاك پشت ميز خود پا روي پاي هم مي انداختند و چاي می خوردند، در آمد داشتند. هر كسي مي خواست معامله اي انجام دهد، كارش به آن ها مي افتاد. حالا فرقي نمي كرد در رساندن دو طرف معامله نقشي داشته باشند يا خیر. اين نان به قدري براي آن ها مزه كرد كه تعداد دفاتر مشاور املاك تنها در 5 سال 80 درصد اضافه شد و نانوا و خياط و مكانيك، شغل مشاور املاك را براي خود انتخاب كردند و جوانان بسياري نيز خود را در دامن اين شغل ديدند.

سند مشاوران املاک با سند دست‌نویس فرقی ندارد

خريدار را به فروشنده معرفي مي كردند و حق دلالي خود را مي گرفتند و تمام. كار دفاتر مشاوره املاك كاملا مشخص بود.اما مشكل از زماني آغاز شد كه بنگاه های معاملات ملکی شروع به نوشتن سند كردند.

سندهايي که با وجود هولوگرام و كد رهگيري و سر برگ، از نظر قانوني با همان كاغذ دست نويس معمولي كه در خانه نوشته مي شود هيچ فرقي ندارد و سند عادي محسوب مي شود. خيلي از مردم كه دل به اين اسناد خوش كرده اند و براي داشتن اين اسناد هزينه هاي هنگفت مي پردازند از چنين موضوعي بي خبرند. اين اتفاق زماني رو به وخامت گذاشت كه دولت گذشته مردم را به مراجعه به دفاتر مشاورين املاك ملزم كرد.

اگر خريدار و فروشنده از طريق آگهي هم يكديگر را پيدا كنند، مجبور مي شوند سري به بنگاهي محل بزنند و دست به جيب بشوند تا معامله آن ها در بنگاه ثبت شده و كد رهگيري بگيرند. اگر يك راست راهي دفاتر اسناد رسمي بشوند چه مي‌شود؟ يكي از مداركي كه سر دفتر از آنها براي ثبت سند رسمي درخواست مي كند، مفاصا حساب دارايي است و  اداره دارايي هم بدون كد رهگيري مشاور املاك، ماليات رادریافت نمي‌كند!

 الزام مردم به مراجعه به دفاتر مشاورين املاك هزينه هايي را به آن ها تحميل كرد كه نارضايتي‌هايي را به‌دنبال داشت.این موضوع چندی است که در پی شکایت شاکی خصوصی از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شد تا از مراجعه مردم به محل مشاوران املاک صرفا برای اخذ کد رهگیری کاسته شود و به این نحو برخی از مشکلات و نارضایتی های مردم برطرف شود.

دولت گذشته دلال بازي را رونق داد!

احمد علي سيروس، عضو هيات مديره كانون سردفتران و دفترياران در اين باره  به خبرآنلاین چنين توضيح مي دهد: دولت گذشته سعي داشت اطلاعات املاك برخي افراد را براي اهداف خاص به دست آورد اما قوه قضاييه چنين امكاني را به منظور حفظ امانت شهروندان در اختيار قوه اجرايي قرار نداد.  از اين رو دولت گذشته تصميم گرفت با الزام كد رهگيري، شاید ناني را در سفره بنگاهي ها بگذارد تا آن ها هم بانک اطلاعاتي ايجاد كنند تا احتمالا هر وقت بخواهد به آن دسترسي داشته باشد. به گفته سيروس، هدف ظاهري از ایجاد این بانک اطلاعاتی جلوگیری از سوداگری مسکن و جلوگیری از فرار مالیاتی بود. اما درحالی که اگر اسم شخصی در بانک اطلاعاتی وارد شود، چگونه می توان از فعالیت اقتصادی او جلوگیری کرد یا جلوی فرار مالیاتی او را گرفت ضمن اینکه مردم هرگز از مالیات ناچیز نقل و انتقال فرار نکرده اند. زیرا مالیات نقل و انتقال طبق ماده 59 قانون مالیات بر مستقیم، طبق ارزش معاملاتی است. زمانی مردم به فرار مالیاتی و عدم تنظیم سند علاقه‌مند می شدند که با موانع خاصی ازجمله ندادن مفاصاحساب، موانع متعدد اداری برای بازدید و طولانی شدن مراحل اداری روبه رو می شدند.

به گفته برخی کارشناسان یکی از اهداف ایجاد کدرهگیری، برای برنامه ریزی های کلان کشوری بود، اما عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است نه تنها اين هدف محقق نشد كه دولت را هم منحرف كرد. او در اين باره توضيح مي دهد: طبق آمار موجود 25 تا 30 درصد از خريداران و فروشندگان از طريق آگهي وغیره يكديگر را پيدا مي كنند. اين افراد بعد از اين كه با يكديگر توافق مي كنند تنها براي گرفتن كد رهگيري سراغ مشاور املاك مي روند. به همين دليل به خاطر پرداخت حق الزحمه كم‌تر و مشاوران املاك هم به دليل پرداخت كم‌تر ماليات، رقم معامله را كم تر رقم واقعي ثبت مي‌كنند.لذا بایک بانک اطلاعاتی مواجه هستیم که نشان می دهد دریک مجتمع مسکونی یکدستگاه آپارتمان 300 میلیون تومان معامله شده لکن چند روز بعددرهمان مجتمع آپارتمان دیگری باهمان متراژ 200 میلیون تومان معامله شده است‌. با مشکل به وجود آمده و برنامه ریزی اشتباه کمیته مسکن هیات دولت، مشاوران املاک هزینه دلالی ای را دریافت می کردند که استحقاق آن را نداشتند.

سیروس در خصوص حمایت دولت نهم و دهم از بنگاه ها در دلال بازی می گوید: کدرهگیری مردم را ملزم به پرداخت کمیسیونی می کرد که علی رغم ماده 348 قانون تجارت وقت که  هیچ حق الزحمه ای به مشاور املاک تعلق نمی گرفت ولی مجبور بودند طبق همان تعرفه یا کمتر پول پرداخت کنند که عملا موجب نارضایتی گسترده مردم شد و در دیوان عدالت اداری شکایتی به این مضمون مطرح شد که نشان از گسترش دلال‌بازی داشت.

افزایش 80 درصدی صنف املاک

سيروس به آمار اتحادیه صنف مشاورین املاک اشاره می کند و می گوید: آمار اتحادیه صنف املاک نشان می دهد که کل بنگاه های پروانه دار فعال در سال 87 در کشور 69 هزار بنگاه بود، در حالی که این آمار در سال 92 با رشد 80درصدی مواجه شد و به 124هزار مشاور املاک رسید.آنگونه که عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران می گوید 80 درصد افزایش در مشاوران املاک یعنی کاهش 80 درصدی خدمات بالقوه کشور و گرایش مشاغل و حرفه های مختلف تولیدی به سمت دفاتر مشاور املاک و دلالی و سوداگری مسکن که در نهایت موجب افزایش قیمت املاک  و اجاره بها شد.  هیات عمومی دیوان عدالت اداری، در پی شکایت فردی از سازمان امور مالیاتی، به این قضیه ورود کرد و پس از بررسی و گرفتن نظرات کارشناسی ازجمله از کانون سردفتران و دفتریاران، بخشنامه را باطل كرد. ولي هنوز سازمان امور مالیاتی تمکین نكرده ومعتقد است مصوبه کمیته مسکن هیات وزیران درخصوص الزام حوزه های مالیاتی به اخذ کد رهگیری ابطال نشده است.عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران معتقد است که وجود مشاوران املاک در نقل و انتقال املاک انکار ناپذیر است و در جایگاه خود نقش مهمی ایفا می کنند، اما از نظر حاکمیتی و امور اجتماعی، قولنامه ها در جایی باید تنظیم شود که تبعات کمتری برای مردم داشته باشد و مجبور نشوند بعد از تنظیم سند قولنامه و ردوبدل شدن مبالغی پول به دادگستری ها مراجعه کنند.

به گفته وی، قانون پیش فروش ساختمان به صراحت اعلام کرده است که بنگاه‌ها حق نوشتن قولنامه را ندارند و فقط در دفاتر اسنادرسمی باید قرارداد پیش فروش نوشته شود و بنگاه ها حق تنظیم هیچگونه قراردادی را ندارند.

باوجود قانونمند شدن این موضوع امامتاسفانه  این بحث همچنان مسکوت و حل نشده باقی مانده ومسئولینی که به‌موجب آيین نامه وقانون پیش فروش مکلف به تدوین دستورالعمل های مربوطه هستند در این امر تعلل می کنند. با وجود اینکه  ديوان عدالت اداري راي داده كه پرداخت ماليات هنگام
نقل‌و انتقال مسكن نيازي به مراجعه به بنگاه ندارد اما اداره ماليات همچنان بر رويه دولت گذشته پيش مي رود.

 اگر شما بخواهيد خانه همكارتان را بخريد بايد حق بنگاهي محله را هم بپردازيد هر چند در اين معامله نقشي نداشته است! اين رويه اگر ادامه يابد بي شك بسياري از اصناف و حتي جوانان را به سمت بنگاهي شدن و دلالي پيش مي برد...