چشم‌انداز سال 94 بازار مسکن؛ آغاز رونق یا تداوم رکود؟

با توجه به ركود اقتصاد ايران، صنعت ساختمان كه حدود ۱۰۰ صنعت به آن وابسته است، مي‌تواند به عنوان پيشران اقتصاد براي خروج از ركود مورد توجه قرار گيرد. به دليل ركود حاكم بر بخش ساختمان و منحني سينوسي ركود و رونق در سال‌هاي اخير، برخي كارشناسان معتقدند سال ۹۴ رونق به اين بخش بازمي‌گردد. اما برخی کارشناسان نیز مي‌گويند اين صحبت‌ها از سوي ذينفعاني مطرح مي‌شود كه تمايل خود را بيان مي‌كنند و معتقدند ركود ساختمان سال ۹۴ نيز ادامه خواهد داشت.
 
به گزارش ساعت 24، رضا آقامحمديان در این باره گفت: سال ۹۳ اقتصاد ايران شاهد ركود قابل توجهي در بيشتر بخش‌ها از جمله ساختمان بود. همچنين به دليل عدم تحقق بخشي از درآمدهاي پيش‌بيني شده، دولت سياست مالي انقباضي در پيش گرفت با وجود این دولت به سمت استقراض از بانك مركزي نرفت تا بتواند تورم را به طرز ملموسي كنترل كند و اقتصاد از ركود تورمي كه در آن گرفتار بود خارج شود و تنها موضوع ركود باقي بماند. اما اين كاهش تورم، ركود را تشديد كرد. با تمام مشكلاتي كه بود اما رشد منفي ۵ تا ۶ درصدي كه در دولت قبلي شاهد بوديم، ديگر تكرار نشد و با ديدي محتاطانه رشد صفر تا يك درصد محقق شد.
 
وی در گفت‌و‌گو با ساعت۲۴ اظهار داشت: وضعيت اقتصاد ايران در سال آينده تا حدود زيادي به مذاكرات هسته‌اي گره خورده است. در صورتي كه نتيجه مذاكرات به رفع كامل تحريم‌ها منجر شود، اقتصاد مي‌تواند جهش قابل توجهي را در سال آينده تجربه كند و با افزايش سرمايه‌گذاري، شاخص‌هاي اقتصادي بهبود يابد. اما با توجه به اينكه امكان رفع يكباره تحريم‌ها اندك است و اميد است كه با به ثمر رسيدن تلاش مذاكره‌كنندگان، تنها بهبود نسبي در شرايط اقتصاد پيش بيايد، با تداوم كاهش درآمدهاي دولت به خصوص درآمد نفتي، پيش‌بيني من اين است كه سال آينده، بهتر از سال ۹۳ نخواهد بود.
 
این کارشناس صنعت ساختمان ادامه داد: با توجه به اينكه درآمد نفتي دولت در سال آينده حدود ۲۵ ميليارد دلار خواهد بود، مقايسه اين رقم با درآمدهاي ساليانه ۱۰۰ ميليارد دلار در سال‌هاي گذشته، نشان مي‌دهد كه احتمالا بودجه عمراني پيش‌بيني شده سال ۹۴ محقق نخواهد شد. همچنين احتمال كسري بودجه در سال آينده، ممكن است مقاومت شايسته رييس‌جمهور براي عدم استقراض از بانك مركزي در سال ۹۳ را بشکند و براي سال ۹۴ مجبور به اين كار شود و شاهد افزايش تورم در سال آينده نيز باشيم.
 
وی پيش‌بيني رونق صنعت ساختمان در سال آینده را خوش‌بينانه دانست و اظهار داشت: این خوش‌بینی چند دليل دارد؛ اول اينكه افراد و شركت‌هايي به دليل علايق و منافعي كه دارند علاقه‌مند به اين اتفاق هستند و تمايل خود را اظهار مي‌كنند. دوم اينكه بر اساس نمودار سينوسي رونق و ركود مسكن در ۲۰ سال گذشته چنين نظري دارند. اما نكته مغفول از نظر موافقان رونق مسكن بر اساس نمودارها، ارتباط اين حركت سينوسي با شرايط اقتصاد ايران است. همواره خروج از ركود و شروع رونق مسكن حدودا شش ماه پس از ايجاد رونق در كل اقتصاد ايران بوده است. بنابراين به دليل عدم انتظار رشد اقتصادي بالا در سال آينده، نمي‌توان به خروج بخش ساختمان از ركود خوشبين بود. در مورد قيمت‌ها نيز افزايش چنداني روي نخواهد داد. با توجه به افزايش اندك تورم، افزايش قيمت مصالح و دستمزد حتي كمتر از نرخ تورم سال آينده خواهد بود. بنابراين جهش قيمتي اتفاق نخواهد افتاد و تنها به دليل رشد اندك مصالح و دستمزدها، افزايش قيمتي به همان نسبت در ساختمان پيش‌بيني مي‌شود.
 
وی در عین حال گفت: با تحريك تقاضا بهبود نسبي در اين بخش مي‌تواند ايجاد شود. اما اين تحريك تقاضا با ارايه تسهيلات مناسب به خريداران ممكن است. در صورتي كه مسئولان سهم تسهيلات بانكي را در خريد مسكن افزايش دهند رونق نسبي به بازار مسكن بازمي‌گردد. البته اين نظر من در جايگاه يك فعال در بازار ساختمان است و در صورتي كه بخواهم از ديد كلان اقتصادي به اين موضوع نگاه كنم، شايد نظري غير از اين را صلاح بدانم.
 
وی در خصوص انتظار شکل گرفته در مردم برای کاهش قيمت، خريداران مسكن را به دو دسته‌ تقسیم کرد و افزود: دسته اول متقاضياني هستندكه خانه ندارند و براي آنها اين شرايط مبهم تاثيري در تصميمشان ندارد و در صورتي كه قدرت خريد داشته باشند، اقدام به خريد مي‌كنند. اما دسته دوم سفته‌بازان و سرمايه‌گذاران در اين بخش هستند كه مسكن را به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي به حساب مي‌آورند. از اين رو قيمت، وضعيت آينده و ركود و رونق اين بازار برايشان مهم است كه معمولا مشتري ساختمان‌هاي لوكس و تجاري هستند. به صورت كلي اقتصاد ايران در سردرگمي و بلاتكليفي است و همه تصميمات اقتصادي به نتيجه مذاكرات هسته‌اي گره خورده است.
 
این فعال صنعت ساختمان اظهار داشت: در كشورهاي پيشرفته كالاهاي مصرفي مانند ساختمان و خودرو براي سرمايه‌گذاري خريد و فروش نمي‌شوند و گزينه‌اي براي سرمايه‌گذاري به حساب نمي‌آيند. با توجه به اينكه فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در بورس و انواع اوراق در دنيا وجود دارد، كالاهاي مصرفي به عنوان كالاي سرمايه‌اي به حساب نمي‌آيند. اما در ايران ابزارهاي نوين سرمايه‌گذاري در بخش اقتصاد به درستي و به طور كامل تعريف نشده است. به طور مثال صدها نوع اوراق قرضه در دنيا وجود دارد كه در ايران تنها يك يا دو نوع آن مورد استفاده قرار مي‌گيرد. از اين رو پايين بودن حق انتخاب براي سرمايه‌گذاران سبب مي‌شود كه شكل‌هاي سنتي سرمايه‌گذاري روي دارايي‌هاي فيزيكي و ملك در ايران همچنان ادامه داشته باشد.
 
وی درخصوص عدم رعايت ضوابط ساخت از سوی سازندگان گفت:اين مشكل، بيشتر از بازده اقتصادي بالاي ساختمان‌سازي در ايران نشات مي‌گيرد. هر جا كه سود بالايي وجود دارد، افراد زيادي به سمت آن مي‌روند و همين موضوع سبب شده است كه بخش اعظمي از ساخت و سازها در ايران برخلاف تمام دنيا توسط غيرمتخصص‌ها انجام بشود. اما به نظر من اين بازده بالا در حدود صددرصد در اين صنعت كمتر شده است و به مرور زمان با كاهش بيشتري روبه‌رو خواهد شد و به حدي منطقي خواهد رسيد. از اين رو بخش غيرمتخصص كه به اميد بازدهي بالا وارد اين عرصه شده‌اند، مجبور به ترك اين ميدان خواهند شد و شركت‌هاي ساختماني و افراد متخصص كه تجربه و علم كافي و تعهد لازم رادارند و مي‌توانند با بهاي تمام شده معقول و اقتصادي بسازند، در اين عرصه باقي خواهند ماند و بخش عمده‌اي از مشكل عدم رعايت ضوابط برطرف خواهد شد.
 
آقامحمديان درخصوص ساختمان سازی توسط افراد متفرقه گفت: ايرانيان در خوددرماني نيز دستي بر آتش دارند. اما به دليل اينكه كار پزشكان با جان افراد در لحظه حال سروكار دارد افراد غيرمتخصص دخالت نمي‌كنند. اما در ساختمان دليل اينكه عيب‌هاي كار كه منجر به مرگ و مير مي‌تواند بشود در ظاهر ديده نمی‌شود، اين مشكل به وجود مي‌آيد و اشخاص بدون آموزش و تخصص، ساخت و ساز مي‌كنند.