اتحادیه میزان کمیسیونها را براساس مصوبه سال 79 چنین تعیین کرده است:« برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله، برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد...

فهیمه اکبری صحت - واسطه گری به عنوان یک شغل مرسوم در کشورمان بخش های مختلفی از اقتصاد را در بر می گیرد. از بازاریابی برای لوازم آرایش گرفته تا فروش خودوری دست دوم و محصولات مورد نیاز خانوار. اما نمی توان به هیچ یک از آنها به چشم یک شغل دائمی و یا یک کسب و کار دنباله دار نگاه کرد.

تنها واسطه گری مرسوم ومقبول در کشورمان همان سغل واسطه گرانی است که به عنوان مشاورین املاک و یا صاحبان بنگاه های معاملات مسکن شناخته می شوند. مشاور املاک به عبارتی حرفه ای است که دارای صنف بوده و قوانین و مقررات مرتبط با خود را دارد. اکثر آنها به موجب ارتباطی که میان خریدار و فروشنده و یا مالک و مستاجر برقرار می‌کنند، پس از نهایی شدن معامله مبلغی مادی را به دست می آورند. این کسب و کار که قدمت زیادی در بازار مسکن کشورمان دارد در دسته مشاغل پردر امد و سود آور دسته بندی می شود.

اولین قدم برای راه اندازی یک مشاور املاک

این کسب و کار هم مانند تمامی مشاغل دیگر در مرحله اول نیاز به دریافت مجوز دارد. مشاورین املاک دارای صنف مربوط به خود هستند که برای دریافت مجوز باید به آنجا مراجعه کرد.

جوازکسب محصول مشترک رایزنیهای اتحادیه مشاوران املاک، پلیس اماکن و مجامع امور صنفی تولیدی و توزیعی و وزارت بازرگانی است. اتحادیه مشاوران املاک برای صدور جواز کسب به نام فرد متقاضی شروط خاصی را مطرح کردهاست.

اتحادیه پنج مرحله را برای دریافت جواز کسب پیش بینی کردهاست. اصلی ترین شروط چنین است:« درخواست کتبی متقاضی پروانه کسب، ثبت درخواست و ارائه رسید به متقاضی، بازدید از محل واحد صنفی توسط کمیسیون بازرسی اتحادیه و ارائه گزارش، بررسی درخواست متقاضی پروانه کسب در جلسه هیئت مدیره و ارایه پاسخ کتبی به وی» مراحله اول با ارائه این مدارک تکمیل می شود. در مرحله دوم باید ارائه سند مالکیت به نام متقاضی یا اجاره نامه رسمی به نام متقاضی یا اجاره نامه عادی (با اخذ تعهد محضری) بنام متقاضی صورت گیرد.

در مرحله سوم مبایعه نامه به نام متقاضی، حکم قطعی دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند اجاره، رسید پرداخت اجاره بهای معتبر و قرارداد اجاره محل کسب با ادارات و سازمانهای دولتی، نهادها، شهرداری، شرکت های تعاونی مسکن و شرکتهای خاص صنفی، شرکتهای تحت پوشش سازمانهای دولتی و نهادها به اتحادیه ارائه می شود. در مرحله سوم مدارک با ارائه گواهی پایان خدمت، گواهی معافیت دائم ، گواهی اشتغال به تحصیل یا گواهی معتبر مبنی بر داشتن معافیت پزشکی از حوزه نظام وظیفه تکمیل میشود. مدارک مرسوم اداری هم براساس فهرست مورد تایید اتحادیه باید از طرف متقاضی ارائه شود.

حسن مرادی صاحب بنگاه معاملاتی مرادی در مرکز شهر تهران می گوید« در چند سال اخیر سخت گیری های دریافت مجوز بسیار بیشتر شده است. در اکثر مواقع ماموران بازرسی اصناف برای تایید مدارک تعلل به خرج می دهند و در مواردی بررسی مدارک ارسال شده به بیش از سه ماه هم می رسد.»

وی که برای برادر خود تقاضای مجوز یک بنگاه معاملات املاکی ارائه کرده است می گوید« علاوه بر موارد ذکر شده باید فرد متقاضی مدارک شخصی خود را هم به اصناف ارائه کند. این مدارک عبارتند ازکپی تمام صفحات شناسنامه، کپی کارت ملی، کپی مدرک تحصیلی یا حداقل سواد خواندن و نوشتن ، 12 قطعه عکس پرسنلی جدید (3x4)، فیش واریز مبلغ حداکثر تا سقف 5 برابر حق عضویت اتحادیه برای سال اول (حق ورودی) که از مبلغ 3.000.000 ریال عدول ننماید. فیش واریز مبلغ 30.000 ریال به حساب 21733008 خزانه کشور.»

علی دریانی مالک مشاور املا یاس در شمال تهران می گوید« من در سال 92 مجوز مشاور املاک یاس را دریافت کردم. به نظر من مرحله ارائه مدارک و بررسی های اولیه دشوار نیست بلکه سختی از زمانی آغاز می شود که اتحادیه مشاوران املاک و اداره اماکن و نیروی انتظامی آغازبه بررسی مدارک ارسال شده و تایید صلاحیت متقاضی می شوند. در این مراحل دریافت عدم سوء پیشینه و گواهی عدم اعتیادی یکی از مهمترین اصول و قوانینی است که باید رعایت شود.

به گفته وی« پس از تایید نیروی انتظامی ماجرای صدور مجوز وارد فاز دیگری میشود. رئیس یا نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک تنها حق امضاء جواز کسب را دارند. در صورتی که این دو در اتحادیه حضور نداشته باشند، متقاضی از دریافت جواز باز میماند.»

اما پس از دریافت مجوز مهمترین اصل یعنی محل مناسب برای افتتاح بنگاه معاملات و همچنین نیروی متخصص به مهمترین اولویت ها تبدیل می شود.

با توجه به اینکه در تمامی مشاغل افراد باید تخصص لازم برای راه اندازی یک کسب و کار را داشته باشند سالهاست که اتحادیه مشاوران املاک دوره هایی را برای آموزش متقاضیان راه اندازی این کسب و کار بر گزار می کند. افراد با گذراندن تنها ده ساعت می توانند گواهی دوره را دریافت کرده و می توانند کار خود را آغاز کنند.

شهریار الله یاری مالک بنگاه معاملاتی در مرکز تهران می گوید« در حال حاضر یک بنگاه معاملاتی متوسط در شهر تهران به یک مکان 20 تا 30 متری همراه با 4 نیروی متخصص و مجرب نیاز دارد. بیشتر نیرو های حاضر در این بخش به صورت پورسانتی و بدون حقوق ثابت کار می کنند. البته در بسیاری از مواقع حضور نیروی کار در این بخش بسیار کوتاه مدت بوده است. به عبارتی می توان گفت که نیروی حاضر در بسیاری از بنگاه های معاملاتی به د نبال آموزش و یادگیری این کسب و کار هستند و پس از دوره ای تلاش می کنند تا به صورت مستقل کسب و کاری را برای خود راه اندازی کنند. بیشتر بازاریابان مسکن در حال حاضر خانوم ها بوده و یا از میان دانشجویان نیازمند به کار جذب می شوند.

هزینه های راه اندازی این کسب و کار

در دوره دریافت مجوز هزینه های چندانی بر دوش فرد سرمایه گذار گذاشته نمی شود اما اگر بخواهیم یک مکان متوسط در مرکز شهر برای راه اندازی یک بنگاه معاملات مسکن داشته باشیم باید متراژ آن بین 20 تا 30 متر باشد که بر اساس امار رسمی بین 45 تا 60 میلیون هزینه رهن این محل می شود. اگر بخواهیم این ملک را هم خریداری کنیم نیاز به 350 تا 700 میلیون و حتی بیشتر پول نقد است. به عبارتی هزینه جا یکی از بیشترین هزینه های راه اندازی یک بنگاه معاملات مسکن را در بر می گیرد.

بعد از شروع کار هم مهم‌ترین هزینه‌ها شامل هزینه مالیات است که میزان مالیات هم براساس عدد ثبت شده درسامانه کدرهگیری برای مشاوران املاک تعیین می‌شود، در بخش نیروی انسانی هم غالبا حقوق ثابت پرداخت نمی‌شود و این شغل یا از منظر یک شغل خانوادگی بررسی می‌شود یا افراد استخدام شده در بنگاه به‌صورت پورسانتی، از معامله‌ای که انجام داده‌اند مبلغ حق‌الزحمه خود را دریافت می‌کنند.

فضای رقابتی این کسب و کار

بر اساس اعلام رسمی اتحادیه مشاوران املاک پس از اجبار دریافت کد رهگیری برای معاملات مسکن، بیشتر بنگاه های معاملاتی با مجوز رسمی فعالیت می کنند ومیزان تخلف در آنها به کمترین مقدار رسیده است. اتحادیه مشاورین املاک کشور اعلام کرده است که حدود 70 هزار بنگاه معاملات مسکن در کشور فعالیت می کنند که که با توجه به وجود 12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور می توان گفت که به صورت تقریبی برای هر 100 مسکن یک بنگاه معاملاتی در کشور فعالیت می کند.

چه کسانی وارد این حرفه می شوند؟

در دوره ای تنها بازنشستگان و افراد پا به سن گذاشته در بنگاه های معاملاتی به چشم می خوردند اما در حال حاضر این حرفه از سوی جوانان مورد استقبال فراوانی قرار گرفته و به همین دلیل است که روند دریافت مجوز در شهر تهران هم به صورت چشم گیری رشد کرده است.

بر اساس اعلام رسمی اتحادیه مشاوران املاک، در سطح شهر تهران بیش از 7 هزار بنگاه معاملاتی فعالیت می کنند که حدود 40 درصد آنها در ده سال اخیر مجوز دریافت کرده اند. رشد بنگاه های معاملاتی به اندازه ای بود که اتحادیه مشاوران املاک رشد انها را در سطح شهر تهران در دهه 90 برابر با صنف سوپر مارکت ها و لبنیاتی ها اعلام کرد.

چگونه در آمد زایی می کنند؟

عمده درامد مشاوران املاک از محل واسطه گری است. به عبارتی مشاوران املاک از محل درصدی که از واسطه گری معاملات دریافت می کنند کسب درآمد هم می کنند. این درصد واسطه گری « کمیسیون» خوانده می شود.

در حال حاضر اتحادیه میزان کمیسیونها را براساس مصوبه سال 79 چنین تعیین کرده است:« برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله، برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد، برای معاملات املاک از 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون اول نیم درصد و مازاد آن تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله، برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان ، برای تا 100 میلیون تومان آن طبق بند های 1 و 2 و 3 مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان 25 صدم درصد بعنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ شود، بابت کارمزد اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله، در معاملات رهن ، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ شود.»

البته این قراردادها در معاملات بزرگ محلی از اعراب ندارد. یکی از مشتریان حاضر در بنگاه معاملاتی در شرق تهران می گوید« وقتی صحبت از یک ملک گران قیمت و با ارزش می شود بنگاه معاملاتی با یکی از طرفین قرارداد توافق می کند تا معامله را به نتیجه برساند. برای مثال ملکی به ارش 2میلیارد به ما ارث رسیده بود بنگاه معاملاتی برای به نتیجه رساندن این معامله از ما 15 درصد کل قرارداد را تقاضا کرد.

مبلغ حق عضویت	300هزار تومان
متراژ ملک	20تا 30 متر
هزینه اجاره دفتر	45 تا 60 میلیون تومان
هزینه خرید دفتر	350 تا 700 میلیون تومان
پورسانت معاملات تا 30 میلیون تومان	نیم درصد از هر طرف معامله